Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa công bố Văn bản hợp nhất số 35/VBHN-NHNN (ký ngày 23/01/2026), tổng hợp toàn bộ nội dung của Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, cùng các lần sửa đổi, bổ sung qua Thông tư số 32/2014/TT-NHNN, Thông tư số 25/2016/TT-NHNN và gần nhất là Thông tư số 85/2025/TT-NHNN (hiệu lực từ 31/12/2025). Đây là văn bản hợp nhất mang tính tra cứu, không phải quy định pháp lý mới, giúp người đọc dễ theo dõi toàn bộ lịch sử sửa đổi trong một bản duy nhất. Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở sử dụng nguồn tái cấp vốn từ Ngân hàng Nhà nước, áp dụng cho các ngân hàng thương mại nhà nước và một số ngân hàng cổ phần được chỉ định, nhằm hỗ trợ lãi suất cho cá nhân mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá thấp (dưới 15 triệu đồng/m2, dưới 70m2, hoặc tổng giá trị hợp đồng không quá 1,05 tỷ đồng), cũng như hỗ trợ doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Lãi suất cho vay tối đa 6%/năm, được điều chỉnh hàng năm; thời hạn áp dụng lãi suất ưu đãi tối đa 15 năm (cá nhân mua nhà), 10 năm (xây, sửa nhà) hoặc 5 năm (doanh nghiệp, hộ gia đình đầu tư nhà ở xã hội). Việc giải ngân tái cấp vốn mới đã chấm dứt từ năm 2016 - chỉ áp dụng cho các hợp đồng tín dụng ký trước ngày 31/03/2016; các ngân hàng nay chỉ còn quản lý và tất toán dư nợ hiện hữu, hạn chót là ngày 01/06/2031. Đối với chủ doanh nghiệp vừa và nhỏ nói chung, văn bản này có tác động thực tế rất hạn chế vì chương trình đã đóng cửa cho vay mới từ năm 2016. Nội dung cập nhật gần nhất tại Thông tư 85/2025/TT-NHNN chủ yếu là cập nhật căn cứ pháp lý theo Luật Ngân hàng Nhà nước, Luật Các tổ chức tín dụng và Nghị định số 26/2025/NĐ-CP mới, sửa đổi quy trình, thủ tục tái cấp vốn tại Điều 8, và ban hành lại các Phụ lục mẫu công văn - không liên quan đến thuế, kế toán, hóa đơn điện tử, lao động hay hải quan. Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn dư nợ tái cấp vốn cũ, và các ngân hàng thương mại tham gia chương trình, nên lưu ý các mốc thời hạn trả nợ kéo dài đến năm 2031.
Văn bản hợp nhất số 35/VBHN-NHNN do Phó Thống đốc Đoàn Thái Sơn ký xác thực ngày 23/01/2026, hợp nhất Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 (hiệu lực từ 01/06/2013) quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP, cùng ba lần sửa đổi, bổ sung:
Thông tư quy định việc cho vay hỗ trợ nhà ở từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước, áp dụng cho:
Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng để cho vay hỗ trợ nhà ở. Việc giải ngân từ nguồn tái cấp vốn cho khách hàng cá nhân, hộ gia đình được thực hiện tối đa đến hết ngày 31/12/2016. Từ 01/6/2016, việc giải ngân tái cấp vốn chỉ áp dụng cho các hợp đồng tín dụng ký trước ngày 31/03/2016 và đã được báo cáo Ngân hàng Nhà nước theo số liệu đến ngày 10/5/2016. Sau mốc kết thúc giải ngân, ngân hàng tiếp tục giải ngân phần chưa giải ngân hết bằng nguồn vốn tự có, theo lãi suất thỏa thuận.
Ngoài các điều kiện cho vay thông thường theo pháp luật tổ chức tín dụng, khách hàng phải đáp ứng điều kiện riêng theo từng nhóm (hợp đồng mua/thuê nhà, mục đích vay, cam kết chưa vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng khác) và mức vốn tự có tối thiểu tham gia phương án vay: 20% (cá nhân mua nhà) hoặc 30% (xây/sửa nhà, đầu tư nhà ở xã hội, doanh nghiệp).
Ngân hàng Nhà nước giải ngân tái cấp vốn cho ngân hàng trên cơ sở dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở, với lãi suất tái cấp vốn thấp hơn lãi suất cho vay của ngân hàng 1,5%/năm. Thời hạn tái cấp vốn mỗi lần là 364 ngày, tự động gia hạn đến tối đa ngày 01/06/2031. Quy trình giải ngân/thu nợ tái cấp vốn có sự phối hợp giữa Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Vụ Chính sách tiền tệ, Thanh tra Ngân hàng Nhà nước, Cục Quản lý giám sát tổ chức tín dụng và Sở Giao dịch Ngân hàng Nhà nước.
Do tái cơ cấu tổ chức bộ máy Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 85/2025/TT-NHNN sửa đổi các căn cứ pháp lý theo Luật Ngân hàng Nhà nước, Luật Các tổ chức tín dụng và Nghị định số 26/2025/NĐ-CP mới, sửa lại quy trình, thủ tục tái cấp vốn tại Điều 8, và ban hành lại các phụ lục mẫu công văn (đề nghị vay tái cấp vốn, báo cáo kết quả cho vay, đăng ký cho vay doanh nghiệp, đề nghị tham gia chương trình). Đây là các thay đổi mang tính hành chính - kỹ thuật, không làm phát sinh nghĩa vụ thuế, kế toán hay lao động mới cho doanh nghiệp.
Thông tư gốc có hiệu lực từ 01/06/2013. Văn bản hợp nhất này chỉ có giá trị tra cứu; hiệu lực pháp lý của từng nội dung vẫn theo văn bản gốc và các văn bản sửa đổi tương ứng.
