Thay đổi về thuế, kế toán và hóa đơn tại Việt Nam — tóm tắt bằng ngôn ngữ dễ hiểu
Vietnam's March 2026 Regulations: Real Estate ID Codes and Faster Foreign Representative Office Licensing
Từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản nhà ở tại Việt Nam sẽ được gắn một mã định danh điện tử duy nhất theo Nghị định 357/2025/ND-CP ban hành ngày 31/12/2025. Mã định danh là chuỗi ký tự chữ và số dài tối đa 40 ký tự, do Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố cấp và gắn với hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và bất động sản. Hệ thống được thiết kế để kết nối liên thông với các hệ thống thông tin khác của nhà nước và phải tuân thủ các tiêu chuẩn quốc gia về cấu trúc dữ liệu, giao diện lập trình ứng dụng (API), phân quyền truy cập và an toàn thông tin, nhằm tăng tính minh bạch trong quản lý và giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, Nghị định 62/2026/ND-CP ban hành ngày 13/2/2026 rút ngắn thời gian cấp phép cho văn phòng đại diện nước ngoài từ 30 ngày làm việc xuống còn 14 ngày làm việc. Bộ Ngoại giao phải xác nhận hồ sơ hợp lệ trong vòng 1 ngày làm việc kể từ khi nhận được, và phải ra quyết định cấp hoặc từ chối cấp phép trong 14 ngày làm việc. Hồ sơ có thể nộp trực tiếp, qua bưu điện, hoặc trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia; nếu từ chối, Bộ Ngoại giao phải có văn bản giải thích lý do. Nghị định cũng quy định rõ hơn về thủ tục và hồ sơ cần thiết khi sửa đổi, bổ sung giấy phép văn phòng đại diện, bao gồm việc lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân và các cơ quan liên quan. Đối với chủ doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng như nhà đầu tư nước ngoài, các thay đổi này giúp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường đối với tổ chức muốn lập văn phòng đại diện tại Việt Nam, đồng thời tăng khả năng truy xuất thông tin bất động sản phục vụ công tác thẩm định và tuân thủ. Văn phòng đại diện vẫn không được phép thực hiện các hoạt động thương mại sinh lời, do đó doanh nghiệp có kế hoạch bán hàng hoặc kinh doanh trực tiếp vẫn cần loại hình cấp phép khác.
Converting Pond Land to Residential Use: Is There a Land Use Fee Exemption Under Resolution 254/2025/QH15?
Bộ Tài chính hướng dẫn rằng việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 áp dụng đối với đất ao trong cùng thửa đất ở có nhà ở. Trường hợp thửa đất ao không nằm trong cùng thửa đất ở có nhà ở thì không được hưởng ưu đãi miễn, giảm này. Do đó, gia đình có thửa ao được giao từ năm 1955, không nằm trong cùng thửa đất ở có nhà ở, khi chuyển mục đích sang đất ở sẽ không được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Decree 54/2026/ND-CP: Amendments to Regulations on Housing and Real Estate Business
Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 sửa đổi, bổ sung một loạt quy định tại 4 nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định 96/2024, 95/2024, 98/2024, 100/2024) cùng hai nghị định về phân quyền, phân cấp của Bộ Xây dựng (Nghị định 140/2025 và 144/2025). Đây là đợt cải cách thủ tục hành chính lớn cho lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản, có hiệu lực ngay từ ngày ký. Về nguyên tắc chung, hồ sơ có thể nộp trực tiếp, trực tuyến hoặc qua bưu chính; nhiều thông tin cá nhân sẽ được thay bằng mã số định danh khi cơ sở dữ liệu quốc gia được vận hành, và kết quả giải quyết thủ tục có thể trả bằng bản điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy. Nhiều thời hạn giải quyết thủ tục được rút ngắn đáng kể, ví dụ từ 15 ngày xuống 10 ngày, từ 30 ngày xuống 20 ngày, hoặc từ 15 ngày xuống còn 5 ngày làm việc trong thủ tục cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, nghị định rút ngắn thời gian lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh xuống còn 7 ngày khi chủ đầu tư có nhu cầu bán nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Điều kiện về trụ sở của doanh nghiệp môi giới bất động sản được đơn giản hóa theo pháp luật doanh nghiệp, và việc chấm dứt, đình chỉ hoạt động sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng thực hiện theo pháp luật doanh nghiệp thay vì thủ tục riêng. Nghị định bổ sung công thức tính giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở tái định cư do nhà nước đầu tư (có tính thuế giá trị gia tăng), sửa đổi trình tự đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, đồng thời điều chỉnh thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc tài sản công theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư dự án nhà ở, sàn giao dịch, đơn vị môi giới và nhà đầu tư nước ngoài cần cập nhật ngay quy trình nội bộ để tuân thủ các thời hạn và thủ tục mới.
