Nghị định 54/2026/NĐ-CP: Sửa đổi các quy định về nhà ở và kinh doanh bất động sản

Phạm vi và cơ sở pháp lý

Nghị định số 54/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 09/02/2026, sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định số 96/2024/NĐ-CP (kinh doanh bất động sản), 95/2024/NĐ-CP (nhà ở), 98/2024/NĐ-CP (cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư) và 100/2024/NĐ-CP (phát triển, quản lý nhà ở xã hội), cùng hai nghị định về phân quyền, phân cấp của Bộ Xây dựng là Nghị định 140/2025/NĐ-CP và 144/2025/NĐ-CP.

Nguyên tắc giải quyết thủ tục hành chính (áp dụng chung)

• Hồ sơ được nộp trực tiếp, trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính.
• Thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc cơ sở dữ liệu chuyên ngành được thay bằng mã số định danh cá nhân, mã số chuyên ngành khi hệ thống vận hành.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài chưa có mã định danh vẫn được nộp bản sao giấy tờ.
• Kết quả giải quyết thủ tục có thể trả bằng bản điện tử, có giá trị pháp lý như bản giấy; nếu cá nhân, tổ chức yêu cầu thì trả đồng thời cả hai bản.

Chương I - Sửa đổi Nghị định 96/2024/NĐ-CP (kinh doanh bất động sản)

• Rút ngắn thời gian lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xuống 7 ngày khi chủ đầu tư muốn bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mà dự án chưa được lấy ý kiến trước đó.
• Sửa mẫu hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản (Phụ lục XI), số lượng bản hợp đồng chuyển nhượng tối thiểu 06 bản.
• Đơn giản hóa giấy tờ chứng minh hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước, rác thải).
• Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần đáp ứng điều kiện trụ sở theo pháp luật doanh nghiệp, bỏ điều kiện riêng trước đây.
• Chấm dứt, đình chỉ hoạt động sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp môi giới thực hiện theo pháp luật doanh nghiệp; thông báo phải gửi Sở Xây dựng để đăng tải công khai.
• Sửa đổi một số cụm từ trong các phụ lục mẫu biểu, gồm nội dung bảo lãnh và thẩm quyền ký văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Chương II - Sửa đổi Nghị định 95/2024/NĐ-CP (Luật Nhà ở)

• Bổ sung nguyên tắc xác định danh mục dự án nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu, kể cả trường hợp dự án có một phần diện tích ngoài khu vực quốc phòng, an ninh.
• Bãi bỏ yêu cầu công bố dân số tương đương một phường trên cổng thông tin điện tử.
• Bổ sung Điều 37a quy định công thức xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư, gồm chi phí đầu tư xây dựng, tiền sử dụng đất, chi phí bảo trì và thuế giá trị gia tăng.
• Rút ngắn thời hạn thủ tục tại Điều 51, từ 15 ngày xuống 10 ngày và từ 30 ngày xuống 20 ngày.
• Cho phép Ủy ban nhân dân cấp xã làm đại diện chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở thuộc tài sản công khi được phân cấp, ủy quyền.
• Bổ sung Điều 86a, cho phép đơn vị quản lý vận hành tạm thu phí dịch vụ theo mức của năm liền kề trước khi chưa thỏa thuận được giá với chủ sở hữu, không vượt khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Chương III - Sửa đổi Nghị định 98/2024/NĐ-CP (cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư)

• Áp dụng nguyên tắc thủ tục hành chính đa kênh và kết quả điện tử tương tự Chương I, II.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời hạn tối đa thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải trước thời điểm di dời, phá dỡ nhà chung cư theo kế hoạch được duyệt.
• Mở rộng trường hợp lựa chọn chủ đầu tư qua đấu thầu khi hết thời hạn mà không có nhà đầu tư đăng ký hoặc không thống nhất được chủ đầu tư.
• Rút ngắn nhiều thời hạn thủ tục tại Điều 48 xuống tối đa 05 ngày làm việc, đồng thời điều chỉnh cơ quan phối hợp thẩm định.

Chương IV - Sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP (nhà ở xã hội)

• Bổ sung nguyên tắc thủ tục hành chính chung, áp dụng cho hàng loạt điều khoản về nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
• Rút ngắn thời hạn xác nhận điều kiện nhà ở, thu nhập xuống 07 ngày, do cơ quan đăng ký đất đai hoặc Công an cấp xã thực hiện.
• Viết lại toàn bộ trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội (Điều 38) và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân (Điều 68), gồm công khai thông tin dự án, tiếp nhận hồ sơ, lập danh sách đủ điều kiện, bốc thăm khi hồ sơ vượt số căn hộ, ưu tiên đối tượng chính sách, ký hợp đồng và công khai danh sách người mua.
• Sửa quy định về bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư hoặc Quỹ nhà ở quốc gia, và việc thanh lý hợp đồng mua bán trước khi bán lại.
• Bổ sung công thức tính giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê khi chủ đầu tư ưu tiên bán cho người thuê.

Chương V - Sửa đổi các nghị định phân quyền, phân cấp

• Sửa Nghị định 140/2025/NĐ-CP, cho phép Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công khi được phân cấp, ủy quyền.
• Sửa Nghị định 144/2025/NĐ-CP, bổ sung thẩm quyền của Chánh Văn phòng Trung ương Đảng đối với dự án nhà ở công vụ và bãi bỏ Điều 23.

Hiệu lực thi hành và điều khoản chuyển tiếp

• Nghị định có hiệu lực từ ngày 09/02/2026.
• Hồ sơ đã nộp trước ngày có hiệu lực nhưng chưa có kết quả, cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu bổ sung giấy tờ đã được đơn giản hóa, trừ khi dữ liệu chưa vận hành.
• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã được thông báo đủ điều kiện trước ngày Nghị định 95/2024/NĐ-CP có hiệu lực được miễn một số thủ tục bổ sung, trừ khi có thay đổi thông tin.
• Hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội đã tiếp nhận theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP tiếp tục xử lý theo quy định cũ; hồ sơ chưa tiếp nhận áp dụng quy định mới.
• Giấy tờ xác nhận điều kiện nhà ở xã hội đã cấp trước ngày hiệu lực vẫn có giá trị sử dụng trong 12 tháng kể từ ngày xác nhận.