Kho kiến thức

Bộ Công Thương vừa công bố văn bản hợp nhất số 71/2026/VBHN-NĐ-BCT, gộp Nghị định 32/2024/NĐ-CP về quản lý, phát triển cụm công nghiệp với các sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 303/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ 15/9/2026). Văn bản quy định toàn bộ vòng đời của một cụm công nghiệp: định nghĩa (diện tích 5-75 ha, không có dân cư sinh sống), các loại hình được ưu tiên (cụm công nghiệp làng nghề, chuyên ngành, hỗ trợ, công nghệ cao, sinh thái), điều kiện và hồ sơ thành lập, mở rộng, cũng như chính sách ưu đãi đầu tư. Với doanh nghiệp vừa và nhỏ, hợp tác xã hoặc nhà đầu tư nước ngoài đang tìm mặt bằng sản xuất, văn bản này quan trọng vì nó quy định điều kiện để một địa phương được lập cụm công nghiệp mới (tỷ lệ lấp đầy các cụm hiện có phải trên 50% hoặc quỹ đất công nghiệp chưa cho thuê không quá 50 ha), cũng như quyền lợi của tổ chức, cá nhân thuê đất sản xuất kinh doanh trong cụm - bao gồm việc được hưởng ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đất đai, thuế và tín dụng vì cụm công nghiệp được xác định là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Điểm đáng chú ý của lần sửa đổi 2026 là cập nhật toàn bộ thuật ngữ hành chính từ cấp huyện sang cấp xã (phản ánh việc bỏ cấp huyện trong tổ chức chính quyền địa phương), đổi tên «phương án phát triển» thành «phương hướng phát triển» cụm công nghiệp, bổ sung định nghĩa mới cho cụm công nghiệp hỗ trợ và công nghệ cao, đồng thời rút gọn thủ tục thẩm định thành lập, mở rộng cụm công nghiệp về cho Ủy ban nhân dân cấp xã và Sở Công Thương. Doanh nghiệp đang có kế hoạch thuê đất hoặc đầu tư hạ tầng trong cụm công nghiệp nên rà soát lại quy trình nộp hồ sơ theo đầu mối cấp xã mới kể từ 15/9/2026.

Ngày 07/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP quy định cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao (BT) được ký kết trước khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) có hiệu lực, gọi là «dự án BT chuyển tiếp». Nghị quyết chỉ áp dụng cho danh mục dự án cụ thể nêu tại hai phụ lục kèm theo, gồm các công trình của Bộ Quốc phòng và của nhiều địa phương như Bắc Ninh, Cà Mau, Đắk Lắk và một số tỉnh khác. Nội dung chính quy định trình tự thanh toán cho nhà đầu tư trong nhiều tình huống. Nếu hợp đồng phù hợp pháp luật tại thời điểm ký kết, cơ quan có thẩm quyền tiếp tục thanh toán bằng ngân sách nhà nước hoặc bằng quỹ đất, tài sản công theo hợp đồng đã ký. Nếu hợp đồng có nội dung chưa phù hợp nhưng lỗi thuộc về cơ quan nhà nước, hai bên được thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng để tiếp tục thực hiện, với điều kiện dự án đang hiệu quả và không gây thất thoát, tiêu cực. Trường hợp không thể tiếp tục, hợp đồng bị chấm dứt trước thời hạn và Nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư theo giá trị công trình đã được Kiểm toán nhà nước xác nhận. Nghị quyết còn quy định cách xử lý khi giá trị quỹ đất thanh toán thực tế chênh lệch so với dự kiến trong hợp đồng, cách hoàn trả kinh phí nhà đầu tư đã ứng trước cho bồi thường, giải phóng mặt bằng, và thời điểm xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày ký (07/4/2026) đến hết ngày 31/12/2027, giao Bộ Tài chính và các cơ quan có thẩm quyền (các bộ, UBND cấp tỉnh) tổ chức triển khai và báo cáo định kỳ lên Thủ tướng Chính phủ. Do phạm vi áp dụng chỉ giới hạn ở danh mục dự án BT cụ thể nêu trong phụ lục, văn bản này không tác động trực tiếp đến phần lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa, kế toán viên hay nhà đầu tư nước ngoài thông thường - đối tượng chịu tác động chủ yếu là các nhà đầu tư hạ tầng lớn đang có tranh chấp, vướng mắc kéo dài với cơ quan nhà nước liên quan đến các dự án BT ký trước đây.

Cục Thuế tỉnh Quảng Ninh hướng dẫn về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng 152m2 đất vườn sang đất ở, trong bối cảnh người mua đất đã nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất có 300m2 đất ở (đã cấp GCN trong hạn mức cho chủ cũ) và 152m2 đất vườn. Phòng KT, HT&ĐT xác định trong 152m2 đó, 120m2 đầu tiên tính theo mức 30% (hạn mức lần đầu) và 32m2 còn lại tính 50% (vượt hạn mức 01 lần). Căn cứ Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15 (hoàn lại tiền sử dụng đất) và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (hạn mức đất ở): Khi ông A đã được cấp 300m2 đất ở trong hạn mức, thửa đất đó đã dùng hết hạn mức. Người mua (người hỏi) khi chuyển mục đích 152m2 đất vườn sẽ được tính theo nguyên tắc vượt hạn mức vì hạn mức đất ở đã được cấp đủ trước đó cho thửa đất này. Cơ quan thuế được yêu cầu ban hành thông báo tiền sử dụng đất trong 05 ngày kể từ nhận phiếu chuyển thông tin từ cơ quan quản lý đất đai.

Thông tư 21/2026/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 17/3/2026, có hiệu lực ngay từ ngày ký, sửa đổi một số nội dung của Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế. Thông tư tập trung vào hai nhóm nội dung: hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất trả hằng năm và mẫu tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng vốn. Về tiền thuê đất, Thông tư quy định lại (sửa Điều 59) thành phần hồ sơ áp dụng cho bốn nhóm trường hợp: doanh nghiệp thuê đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối bị thiệt hại do thiên tai, hỏa hoạn; doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phải tạm ngừng hoạt động do thiên tai, hỏa hoạn hoặc bất khả kháng; tổ chức sử dụng lao động là người dân tộc thiểu số tại khu vực khó khăn; và tổ chức sử dụng lao động là người khuyết tật. Nếu dữ liệu chứng minh đã có sẵn trên cơ sở dữ liệu quốc gia mà cơ quan thuế khai thác được, người nộp thuế không phải nộp lại giấy tờ giấy. Thông tư cũng nâng trần mức chi phí ủy nhiệm thu thuế bình quân lên không quá 6% tổng số tiền thu được (sửa khoản 2 Điều 82), và bãi bỏ Điều 60 cũ. Về thuế TNDN, Thông tư thay thế Mẫu 02/TNDN (tờ khai chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh) và Mẫu 05/TNDN (tờ khai chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp nước ngoài). Doanh nghiệp nước ngoài có hợp đồng chuyển nhượng vốn ký trước ngày Nghị định 320/2025/NĐ-CP có hiệu lực vẫn được dùng mẫu 05/TNDN cũ theo Thông tư 80/2021. Doanh nghiệp và cá nhân đang thực hiện thủ tục miễn giảm tiền thuê đất hoặc chuyển nhượng vốn, bất động sản nên rà soát lại hồ sơ và mẫu biểu để áp dụng đúng từ ngày 17/3/2026.

Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 sửa đổi, bổ sung một loạt quy định tại 4 nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định 96/2024, 95/2024, 98/2024, 100/2024) cùng hai nghị định về phân quyền, phân cấp của Bộ Xây dựng (Nghị định 140/2025 và 144/2025). Đây là đợt cải cách thủ tục hành chính lớn cho lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản, có hiệu lực ngay từ ngày ký. Về nguyên tắc chung, hồ sơ có thể nộp trực tiếp, trực tuyến hoặc qua bưu chính; nhiều thông tin cá nhân sẽ được thay bằng mã số định danh khi cơ sở dữ liệu quốc gia được vận hành, và kết quả giải quyết thủ tục có thể trả bằng bản điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy. Nhiều thời hạn giải quyết thủ tục được rút ngắn đáng kể, ví dụ từ 15 ngày xuống 10 ngày, từ 30 ngày xuống 20 ngày, hoặc từ 15 ngày xuống còn 5 ngày làm việc trong thủ tục cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, nghị định rút ngắn thời gian lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh xuống còn 7 ngày khi chủ đầu tư có nhu cầu bán nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Điều kiện về trụ sở của doanh nghiệp môi giới bất động sản được đơn giản hóa theo pháp luật doanh nghiệp, và việc chấm dứt, đình chỉ hoạt động sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng thực hiện theo pháp luật doanh nghiệp thay vì thủ tục riêng. Nghị định bổ sung công thức tính giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở tái định cư do nhà nước đầu tư (có tính thuế giá trị gia tăng), sửa đổi trình tự đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, đồng thời điều chỉnh thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc tài sản công theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư dự án nhà ở, sàn giao dịch, đơn vị môi giới và nhà đầu tư nước ngoài cần cập nhật ngay quy trình nội bộ để tuân thủ các thời hạn và thủ tục mới.

Bộ Tài chính giải đáp trường hợp hộ gia đình đã có quyết định chuyển mục đích đất vườn sang đất ở từ tháng 2/2026 nhưng cơ quan thuế chưa xác định được nghĩa vụ tài chính vì chưa có hướng dẫn. Bộ Tài chính thông tin: Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 (có hiệu lực từ 31/01/2026) đã quy định chi tiết việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15. Trách nhiệm thực hiện (xác định, thu nộp) thuộc UBND tỉnh và các cơ quan chức năng địa phương theo Điều 44, 48 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi). Hộ gia đình đề nghị liên hệ cơ quan chức năng địa phương để thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật hiện hành; không nêu căn cứ pháp lý để ghi nợ tiền sử dụng đất trong câu trả lời này.

Văn bản hợp nhất 18/VBHN-BXD do Bộ Xây dựng công bố ngày 24/3/2026 gộp Nghị định 178/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2025) và Nghị định sửa đổi 34/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 22/01/2026), quy định chi tiết việc lập, thẩm định, phê duyệt các loại quy hoạch đô thị và nông thôn theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024. Nghị định quy định thời hạn lập quy hoạch chung (từ 9 đến 15 tháng tùy cấp phê duyệt), quy hoạch phân khu (tối đa 9 tháng) và quy hoạch chi tiết (tối đa 6 tháng); điều kiện năng lực, chứng chỉ hành nghề của tổ chức tư vấn và cá nhân tham gia lập quy hoạch; trình tự xử lý khi các quy hoạch cùng cấp độ mâu thuẫn nhau. Một nội dung đáng chú ý với nhà đầu tư là cơ chế «quy hoạch tổng mặt bằng» theo quy trình rút gọn, cho phép các lô đất nhỏ (dưới 2 ha với dự án chung cư, dưới 10 ha với nhà máy hoặc cơ sở sản xuất, dưới 5 ha với các dự án khác) được chấp thuận quy hoạch trong 15 ngày mà không cần lập, thẩm định quy hoạch chi tiết đầy đủ. Nghị định cũng sửa đổi thuật ngữ tại nhiều nghị định liên quan (kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu công nghiệp và khu kinh tế, khu công nghệ cao, hệ thống cơ sở dữ liệu xây dựng) để thống nhất dùng khái niệm 'quy hoạch đô thị và nông thôn' thay cho 'quy hoạch xây dựng'. Đây chủ yếu là văn bản điều chỉnh trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng và triển khai dự án bất động sản, công nghiệp; văn bản không quy định về thuế, kế toán, hóa đơn điện tử, lao động hay hải quan. Doanh nghiệp có dự án đầu tư xây dựng, đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp bất động sản, công nghiệp, nên tham khảo khi cần làm thủ tục chấp thuận quy hoạch cho dự án của mình.

Đây là bản hợp nhất Nghị quyết số 189/2025/QH15 của Quốc hội (hiệu lực từ 19-02-2025) với nội dung sửa đổi, bổ sung tại Nghị quyết số 121/2026/UBTVQH15 (hiệu lực từ 30-3-2026), quy định các cơ chế, chính sách đặc biệt để đầu tư xây dựng Dự án điện hạt nhân Ninh Thuận 1 và Ninh Thuận 2. Nghị quyết cho phép loạt cơ chế «vượt khung» chỉ áp dụng riêng cho dự án này: chỉ định thầu theo quy trình rút gọn cho gói thầu chìa khóa trao tay và các gói tư vấn quan trọng; đàm phán điều ước quốc tế song song với thủ tục phê duyệt dự án; áp dụng tiêu chuẩn kỹ thuật của đối tác nước ngoài; các ngân hàng thương mại trong nước được miễn tính khoản vay của chủ đầu tư vào tổng mức dư nợ cấp tín dụng theo Luật Các tổ chức tín dụng; chủ đầu tư được vay vốn ODA, phát hành trái phiếu công trình mà không qua một số thủ tục thẩm định thông thường. Tỉnh Ninh Thuận được giữ lại 70% số tăng thu ngân sách từ dự án, được vay lại ODA vượt trần thông thường, và áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đất đai với hệ số nhân 1,5 lần khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án. Với cộng đồng doanh nghiệp vừa và nhỏ nói chung, tác động trực tiếp gần như không có vì đây là cơ chế đặc thù chỉ áp dụng cho một dự án hạ tầng năng lượng quốc gia cụ thể. Đối tượng chịu tác động trực tiếp là chủ đầu tư dự án (doanh nghiệp nhà nước), các ngân hàng thương mại tham gia thu xếp vốn, nhà thầu và đối tác nước ngoài tham gia đấu thầu, cùng người dân, tổ chức có đất bị thu hồi tại tỉnh Ninh Thuận. Kế toán, tư vấn thuế phục vụ các đối tượng này nên lưu ý các quy định miễn trừ tín dụng và chính sách bồi thường đất đặc thù nêu trên.

Bộ Tài chính hướng dẫn rằng quy định tính tiền sử dụng đất ưu đãi theo Điểm c Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 áp dụng cho ba trường hợp cụ thể: (i) đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được công nhận quyền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở; (ii) đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở mà người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất; (iii) đất vườn, ao gắn liền đất ở mà đơn vị đo đạc trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng. Bộ Tài chính làm rõ rằng cụm từ "trước ngày 01/7/2014" chỉ bổ nghĩa cho trường hợp (iii) liên quan đến việc đo đạc tách thửa, không bắt buộc áp dụng cho trường hợp (ii) là người sử dụng đất tách ra chuyển quyền. Đối với trường hợp cụ thể, người dân cần liên hệ cơ quan chức năng địa phương.

Đây là văn bản hợp nhất do Bộ Xây dựng ban hành, gộp Thông tư số 05/2024/TT-BXD (hiệu lực từ 01/8/2024) cùng ba lần sửa đổi, bổ sung sau đó (Thông tư 09/2025/TT-BXD, 32/2025/TT-BXD và 08/2026/TT-BXD) thành một bản duy nhất để dễ tra cứu. Nội dung hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023, gồm: quy định cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải gửi văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi cho thuê nhà; điều kiện xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê (giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy); các mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện thu nhập, nhà ở để được mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc vay vốn ưu đãi xây, sửa nhà; công thức tính kinh phí xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; các mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư; và chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, kèm theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đầy đủ. Vì là văn bản hợp nhất (không phải thông tư mới), bản thân nó không tạo thêm nghĩa vụ pháp lý mới mà chỉ trình bày lại các quy định hiện hành theo Luật Nhà ở dưới dạng thống nhất, dễ đọc. Đối tượng chịu tác động chủ yếu là doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư dự án nhà ở, đơn vị quản lý vận hành chung cư, Ban quản trị nhà chung cư, cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, và cá nhân nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Nội dung này thuộc lĩnh vực nhà ở, xây dựng và bất động sản, không liên quan trực tiếp đến các nghĩa vụ về thuế GTGT, thuế TNDN, hóa đơn điện tử, lao động hay hải quan mà RegHub tập trung theo dõi cho chủ doanh nghiệp vừa và nhỏ, kế toán viên. Do đó, tài liệu này được đánh giá là nằm ngoài phạm vi nội dung cốt lõi của nền tảng.

Đây là văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BXD do Bộ Xây dựng phát hành, tổng hợp Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị cùng 5 lần sửa đổi, bổ sung qua các năm (Nghị định 100/2018, 31/2021, 35/2023, 96/2024 và mới nhất là 35/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 22-01-2026). Văn bản quy định toàn bộ quy trình quản lý các dự án khu đô thị: lập quy hoạch, hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị, thẩm quyền phê duyệt, nghĩa vụ của chủ đầu tư cấp 1 và chủ đầu tư thứ cấp, huy động vốn, kinh doanh sản phẩm dự án, và thủ tục bàn giao quản lý hạ tầng đô thị cho chính quyền địa phương. Nội dung chủ yếu thuộc lĩnh vực quy hoạch đô thị và pháp luật xây dựng - kinh doanh bất động sản, áp dụng cho các chủ đầu tư dự án khu đô thị (bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài) và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Văn bản không đề cập trực tiếp đến thuế, hóa đơn điện tử, kế toán hay lao động - đây là điểm khác biệt quan trọng cần lưu ý. Do phạm vi điều chỉnh nằm ngoài các lĩnh vực cốt lõi mà RegHub theo dõi (thuế VAT, thuế TNDN, hóa đơn điện tử, IFRS, lao động, hải quan), văn bản này được đánh giá là không phù hợp để đăng tải trên nền tảng, mặc dù có thể có giá trị tham khảo đối với doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư hạ tầng đô thị.

Một độc giả tại Tây Ninh hỏi Bộ Tài chính về trường hợp bà H.T.T.M: năm 1997 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 36 m² đất thổ cư; đến năm 2019 đo đạc lại phát hiện thửa đất tăng thêm 28 m² (đất trồng cây lâu năm) do thay đổi ranh giới qua các thời kỳ đo đạc, ranh giới ổn định và không tranh chấp. Huyện đã cấp đổi giấy chứng nhận mới với tổng diện tích 64 m² (36 m² đất ở, 28 m² đất trồng cây lâu năm). Bà M nay xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 28 m² tăng thêm sang đất ở. Câu hỏi đặt ra là trường hợp này có thuộc diện được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Điểm c Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội hay không. Trả lời, cơ quan thuế trích dẫn nguyên văn Điểm c Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15: khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở đã được công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất tách ra do đơn vị đo đạc, lập bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 tự đo đạc tách thành thửa riêng sang đất ở, thì tiền sử dụng đất được tính theo mức thu: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức; 100% đối với phần vượt quá 01 lần hạn mức. Mức thu này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất. Trên cơ sở quy định nêu trên, cơ quan thuế (Thuế cơ sở 9 tỉnh Tây Ninh) không khẳng định trực tiếp bà M có được miễn, giảm hay không, mà đề nghị độc giả liên hệ cơ quan có liên quan tại địa phương để được hướng dẫn, giải quyết theo hồ sơ thực tế của người sử dụng đất. Đây là văn bản giải đáp mang tính hướng dẫn áp dụng pháp luật cho một trường hợp cụ thể, không phải văn bản quy phạm pháp luật mới.