Văn bản hợp nhất 18/VBHN-BXD: Nghị định quy định chi tiết Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Văn bản hợp nhất 18/VBHN-BXD xác thực nội dung Nghị định 178/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2025) sau khi được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 34/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 22/01/2026). Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 (được sửa đổi bởi Luật số 144/2025/QH15), bao gồm các trường hợp lập quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; thời hạn lập quy hoạch; điều kiện tổ chức tư vấn, cá nhân hành nghề; thủ tục xử lý mâu thuẫn giữa các quy hoạch; và cơ chế quản lý kinh phí, cơ sở dữ liệu quy hoạch. Đối tượng áp dụng là cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài liên quan đến hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn.

Thời hạn lập nhiệm vụ quy hoạch và quy hoạch

• Quy hoạch chung đô thị do Thủ tướng phê duyệt: tối đa 3 tháng lập nhiệm vụ, 15 tháng lập quy hoạch.
• Quy hoạch chung đô thị khác, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia: tối đa 2 tháng lập nhiệm vụ, 12 tháng lập quy hoạch.
• Quy hoạch chung xã, đặc khu không định hướng đô thị: tối đa 1 tháng lập nhiệm vụ, 9 tháng lập quy hoạch.
• Quy hoạch phân khu và quy hoạch không gian ngầm, hạ tầng kỹ thuật thành phố: tối đa 1 tháng lập nhiệm vụ, 9 tháng lập quy hoạch.
• Quy hoạch chi tiết: tối đa 1 tháng lập nhiệm vụ, 6 tháng lập quy hoạch.

Điều kiện của tổ chức tư vấn, cá nhân tham gia lập quy hoạch

Cá nhân tham gia lập quy hoạch phải có văn bằng phù hợp; các chức danh chủ nhiệm, chủ trì lập quy hoạch phải có chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng (hạng I, II, III theo pháp luật xây dựng). Tổ chức tư vấn nước ngoài phải tuân thủ pháp luật đấu thầu và được cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp giấy phép hoạt động.

Xử lý mâu thuẫn giữa các quy hoạch cùng cấp độ

Nghị định quy định trình tự báo cáo, thẩm định và quyết định khi hai quy hoạch cùng cấp độ nhưng cùng hoặc khác cấp thẩm quyền phê duyệt có nội dung mâu thuẫn, bảo đảm dự án đầu tư xây dựng có cơ sở pháp lý rõ ràng để triển khai.

Quy hoạch tổng mặt bằng (thủ tục rút gọn)

Đây là nội dung có ý nghĩa thực tiễn lớn với nhà đầu tư: lô đất đáp ứng đồng thời các điều kiện về quy mô (dưới 2 ha cho dự án chung cư; dưới 10 ha cho nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp, cơ sở giáo dục, hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến; dưới 5 ha cho các trường hợp còn lại), nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung được phê duyệt, và do một chủ đầu tư thực hiện, thì được lập, chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng thay vì lập quy hoạch chi tiết đầy đủ. Cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc cơ quan được ủy quyền phải xem xét, chấp thuận trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ.

Trình tự lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch

Quy trình gồm ba bước: (1) cơ quan tổ chức lập quy hoạch lấy ý kiến, hoàn thiện hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch; (2) gửi hồ sơ qua hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng đến cơ quan thẩm định để tổ chức Hội đồng thẩm định; (3) trình cấp có thẩm quyền phê duyệt trên cơ sở báo cáo thẩm định. Quy trình tương tự áp dụng cho cả nhiệm vụ quy hoạch và quy hoạch chính thức.

Thi tuyển ý tưởng quy hoạch và lựa chọn tư vấn

Nghị định quy định chi tiết việc tổ chức thi tuyển ý tưởng quy hoạch (mời tối thiểu 3 tổ chức tư vấn, thành lập Hội đồng thi tuyển tối thiểu 9 thành viên) và các hình thức lựa chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch: đấu thầu theo pháp luật đấu thầu, hoặc chỉ định/tự thực hiện đối với các nhiệm vụ quy hoạch có chi phí thấp không thuộc diện đấu thầu bắt buộc.

Kinh phí, nguồn lực hỗ trợ và cơ sở dữ liệu quy hoạch

Kinh phí lập quy hoạch từ ngân sách nhà nước do thủ trưởng cơ quan tổ chức lập quy hoạch quản lý, kiểm soát qua Kho bạc Nhà nước. Nghị định cũng quy định việc tiếp nhận, sử dụng nguồn lực hỗ trợ (bằng kinh phí, kết quả nghiên cứu, giải thưởng thi tuyển) và nguyên tắc xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, công bố công khai trên Cổng thông tin quy hoạch của Bộ Xây dựng.

Quy định chuyển tiếp và hiệu lực

Quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn đã phê duyệt trước ngày nghị định có hiệu lực tiếp tục có giá trị đến khi điều chỉnh theo quy định mới về quy hoạch tổng mặt bằng. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2025, đồng thời bãi bỏ các Nghị định 37/2010/NĐ-CP, 44/2015/NĐ-CP, 72/2019/NĐ-CP và một phần Nghị định 35/2023/NĐ-CP về quy hoạch xây dựng cũ.

Sửa đổi các nghị định liên quan

Nghị định đồng thời sửa đổi, thay thế thuật ngữ 'quy hoạch xây dựng' bằng 'quy hoạch đô thị và nông thôn' tại nhiều nghị định: Nghị định 175/2024/NĐ-CP (quản lý hoạt động xây dựng, bao gồm điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề và năng lực tổ chức lập quy hoạch), Nghị định 111/2024/NĐ-CP (cơ sở dữ liệu quốc gia về xây dựng), Nghị định 100/2024, 98/2024, 96/2024, 95/2024/NĐ-CP (nhà ở và kinh doanh bất động sản), Nghị định 10/2024/NĐ-CP (khu công nghệ cao), Nghị định 35/2022/NĐ-CP (khu công nghiệp, khu kinh tế) và Nghị định 85/2020/NĐ-CP (hành nghề kiến trúc). Đây thuần túy là thay đổi thuật ngữ pháp lý và thủ tục quy hoạch xây dựng, không phát sinh nghĩa vụ thuế, kế toán, hóa đơn hay lao động mới cho doanh nghiệp.