Nghị định 147/2026/NĐ-CP: Hướng dẫn tháo gỡ khó khăn cho dự án đất đai tồn đọng theo Nghị quyết 29/2026/QH16

Nghị định 147/2026/NĐ-CP

Ngày ban hành: 07/5/2026 | Cơ quan ban hành: Chính phủ | Người ký: Phó Thủ tướng Nguyễn Văn Thắng

Nghị định hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội về xử lý vi phạm pháp luật đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Chương I - Quy định chung

Phạm vi điều chỉnh (Điều 1): Nghị định hướng dẫn ba nhóm cơ chế chính:

• Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16: xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định
• Điều 12: tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, quản lý, sử dụng đất
• Điều 13: xử lý dự án đầu tư trên đất Nhà nước đã thu hồi không đúng quy định

Đối tượng áp dụng (Điều 2): Cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân liên quan đến các dự án tồn đọng, kéo dài.

Chương II - Xử lý dự án được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định

• Điều 3: Sở Xây dựng, hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc nơi tổ chức riêng, chủ trì rà soát sự phù hợp quy hoạch, lập hồ sơ trình UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh mục đích và/hoặc thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận.
• Điều 4: Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định giá đất, chuyển thông tin cho cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung; ban hành quyết định công bố danh sách giấy chứng nhận thuộc diện xử lý. Văn phòng đăng ký đất đai đăng tin công khai ba lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày, thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất, cấp mới hoặc xác nhận thay đổi giấy chứng nhận.
• Điều 5: Công thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung: TBS = T1 - T2, trong đó T1 là số tiền theo giá đất và chính sách mới tại thời điểm điều chỉnh, T2 là số tiền theo mục đích sử dụng đất cũ đã cấp không đúng. Nếu số tiền đã nộp trước đây lớn hơn T1, Nhà nước không hoàn trả phần chênh lệch.

Chương III - Tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho dự án vi phạm lựa chọn nhà đầu tư

• Điều 6: Dự án ven biển hoặc có đất rừng phòng hộ, đặc dụng, sản xuất áp dụng chính sách theo Điều 4 Nghị quyết 170/2024/QH15; các dự án khác áp dụng Điều 5 Nghị quyết 170/2024/QH15. Sở Tài chính chủ trì rà soát điều kiện về phù hợp quy hoạch, không vi phạm quy hoạch quốc phòng, an ninh, rừng, và năng lực nhà đầu tư, trình UBND cấp tỉnh quyết định. Với đất đã giao trước 01/5/2026 có rừng chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng rừng, không phải ban hành lại quyết định chuyển đổi nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ trồng rừng thay thế.
• Điều 7: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư áp dụng như quy định tại điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Đầu tư.
• Điều 8: Nếu nhà đầu tư đã ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đúng quy định, xử lý theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Nếu nhà đầu tư không đủ năng lực tiếp tục dự án, UBND cấp tỉnh xem xét hoàn trả tiền đã ứng và chi phí xây dựng từ ngân sách địa phương.

Chương IV - Dự án trên đất Nhà nước đã thu hồi không đúng quy định

• Điều 9: Sở Tài chính rà soát điều kiện tiếp tục sử dụng đất theo khoản 1 Điều 13 Nghị quyết 29/2026/QH16, trình UBND cấp tỉnh quyết định. Việc xác định dự án không có tranh chấp, khiếu kiện, hoặc đã giải quyết xong nếu có, áp dụng theo Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo và Luật Đất đai. Sau khi có quyết định, Sở Nông nghiệp và Môi trường tham mưu giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích như trường hợp đã có chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Điều 10: Xử lý kinh phí chủ đầu tư đã bỏ ra để thu hồi đất, áp dụng tương tự Điều 8, theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP hoặc hoàn trả từ ngân sách địa phương nếu nhà đầu tư không đủ năng lực.

Chương V - Điều khoản thi hành

• Điều 11: Mở rộng áp dụng cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 170/2024/QH15, ban đầu áp dụng cho TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, cho các dự án có tình huống pháp lý tương tự trên toàn quốc theo Nghị quyết 265/2025/QH15, sửa đổi tại khoản 4 Điều 16 Nghị quyết 29/2026/QH16.
• Điều 12: Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng hướng dẫn, kiểm tra thực hiện. UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm đẩy nhanh tiến độ, rà soát dự án, báo cáo định kỳ 6 tháng, ngăn ngừa trục lợi chính sách và thất thoát ngân sách; có thể mời Kiểm toán Nhà nước kiểm toán việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Điều 13: Nghị định có hiệu lực từ ngày 07/5/2026 đến khi cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 29/2026/QH16 hết hiệu lực. Dự án chưa hoàn tất đến hết 01/5/2031 vẫn tiếp tục áp dụng nếu được gia hạn theo khoản 3 Điều 16 Nghị quyết 29/2026/QH16. Nếu văn bản ban hành sau này có chính sách ưu đãi hơn, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc áp dụng.
• Điều 14: Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh và các tổ chức, cá nhân liên quan chịu trách nhiệm thi hành.