Văn bản hợp nhất số 13/VBHN-BXD: Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Bài giải thích của RegHub - New MarketerCập nhật lần cuối:
Bài giải thích này do AI tạo và được kiểm tra tự động bằng AI, chưa qua chuyên gia thẩm định. Đây không phải tư vấn pháp lý, thuế hay kế toán và có thể có sai sót. Vui lòng đối chiếu với văn bản chính thức trước khi áp dụng.
Bộ Xây dựng vừa công bố văn bản hợp nhất số 13/VBHN-BXD, tổng hợp Nghị định số 100/2024/NĐ-CP cùng các nghị định sửa đổi, bổ sung sau đó là Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Nghị định 192/2025/NĐ-CP và mới nhất là Nghị định 54/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 09/02/2026. Văn bản quy định chi tiết toàn bộ quy trình phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH) theo Luật Nhà ở 2023, từ giai đoạn chuẩn bị dự án, lựa chọn chủ đầu tư, đến bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. Với chủ đầu tư bất động sản, quy định quan trọng nhất là yêu cầu dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại tại đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III để xây NOXH, hoặc được lựa chọn thay thế bằng quỹ đất khác cùng đô thị, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất đó (gồm cả tiền sử dụng đất và chi phí hạ tầng kỹ thuật). Chủ đầu tư dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất toàn bộ diện tích dự án mà không cần làm thủ tục xin miễn, bị khống chế lợi nhuận định mức tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư phần NOXH, và được vay vốn ưu đãi. Việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện qua chấp thuận nhà đầu tư (trường hợp chỉ 1 nhà đầu tư quan tâm) hoặc đấu thầu với thang điểm 100, trong đó tiêu chí giá bán, giá thuê chiếm tới 40-50% tổng điểm. Đối với người mua, thuê, thuê mua NOXH (cá nhân, hộ gia đình thu nhập thấp, công nhân trong khu công nghiệp, lực lượng vũ trang), văn bản quy định rõ điều kiện về nhà ở, điều kiện thu nhập, cách xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua và trình tự thủ tục thẩm định giá, ký hợp đồng. Doanh nghiệp có kế hoạch phát triển dự án nhà ở thương mại tại các đô thị lớn, hoặc xây nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, cần rà soát lại nghĩa vụ dành quỹ đất hoặc nộp tiền NOXH và các ưu đãi tương ứng theo văn bản hợp nhất mới này.
Giới thiệu
Văn bản hợp nhất số 13/VBHN-BXD (Công báo số 179, ngày 03/04/2026) hợp nhất Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ với các nghị định sửa đổi, bổ sung: Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Nghị định 192/2025/NĐ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 09/02/2026). Đây là văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH), nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
Phạm vi và đối tượng áp dụng
Nghị định áp dụng cho: (1) tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư phát triển NOXH; (2) các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH; và (3) cơ quan quản lý nhà nước liên quan.
Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng
Nghị định chia vòng đời một dự án NOXH thành ba giai đoạn:
- Chuẩn bị dự án: đề xuất đầu tư, quy hoạch xây dựng, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, xác định chủ đầu tư, giao đất hoặc cho thuê đất, lập, thẩm định, phê duyệt dự án.
- Thực hiện dự án: thiết kế xây dựng, cấp phép xây dựng, thi công và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, nghiệm thu công trình.
- Kết thúc dự án: quyết toán, bàn giao nhà ở.
Phần lớn thủ tục trong giai đoạn này dẫn chiếu áp dụng theo Nghị định số 95/2024/NĐ-CP (quy định chung về nhà ở), chỉ bổ sung các nội dung đặc thù của NOXH.
Nghĩa vụ dành quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại
Đây là nội dung có tác động tài chính lớn nhất với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại:
- Tại đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III: chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở, trừ đất ở hiện hữu và đất tái định cư, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây NOXH.
- Thay vì dành đất trong dự án, chủ đầu tư có thể đề xuất bố trí quỹ đất tương đương giá trị hoặc diện tích ở vị trí khác cùng đô thị, hoặc nộp tiền tương đương.
- Số tiền phải nộp gồm hai phần: tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở, tính theo pháp luật đất đai, cộng với chi phí hạ tầng kỹ thuật tương ứng, tính theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố, không gồm chi phí san lấp hoặc lấn biển. Nộp chậm bị tính tiền chậm nộp như quy định về quản lý thuế. Số tiền này nộp vào ngân sách địa phương và Quỹ nhà ở quốc gia.
Lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
- Chỉ 1 nhà đầu tư quan tâm: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận trực tiếp nếu đáp ứng điều kiện về vốn chủ sở hữu, năng lực huy động vốn.
- Đấu thầu: áp dụng thang điểm 100 gồm ba nhóm tiêu chí là năng lực và kinh nghiệm, phương án đầu tư kinh doanh, và hiệu quả đầu tư phát triển ngành, địa phương. Tiêu chí giá bán, giá thuê mua, giá thuê chiếm tỷ trọng lớn nhất, từ 40% đến 50% tổng điểm. Nhà đầu tư trúng thầu phải đạt điểm tối thiểu từng nhóm và tổng điểm không thấp hơn 70%.
Ưu đãi cho chủ đầu tư
- Lợi nhuận định mức tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NOXH.
- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích đất dự án, không phải làm thủ tục xin miễn.
- Được dành một phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại, hoặc nhà ở thương mại trong dự án NOXH; riêng phần nhà ở thương mại này vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.
- Vay vốn ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH không dùng vốn đầu tư công, và ưu đãi vay vốn cho cá nhân tự xây hoặc cải tạo nhà cho thuê.
Loại nhà, tiêu chuẩn diện tích và điều kiện mua, thuê
Nghị định quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NOXH theo dự án hoặc do cá nhân đầu tư xây cho thuê, cùng điều kiện về nhà ở (chưa có nhà hoặc nhà dưới tiêu chuẩn) và điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH. Đây là căn cứ mà doanh nghiệp, tổ chức công đoàn cần nắm khi tư vấn phúc lợi nhà ở cho người lao động.
Xác định giá và thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua
Nghị định quy định chi tiết cách xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán NOXH theo từng nguồn vốn đầu tư, vốn đầu tư công hoặc tài chính công đoàn so với nguồn vốn khác, trình tự thẩm định giá qua cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, và chính sách miễn giảm tiền thuê NOXH thuộc tài sản công.
Vì sao quan trọng với doanh nghiệp
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên cần rà soát ngay nghĩa vụ 20% quỹ đất NOXH khi lập hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư mới, vì đây là điều kiện bắt buộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quyết định ngay từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư, không phải bước sau. Doanh nghiệp có kế hoạch làm chủ đầu tư dự án NOXH cần chuẩn bị hồ sơ đáp ứng tiêu chí đấu thầu, đặc biệt là mức giá đề xuất chiếm tới một nửa số điểm, và tính toán lợi nhuận định mức 10% ngay từ khâu lập dự án.