Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình nêu nguyên tắc kê khai thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản ở nhiều địa điểm

Tình huống

Theo lời người hỏi, năm 2025 họ thành lập một hộ kinh doanh cho thuê bất động sản. Sang năm 2026, hộ này có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều tỉnh, địa chỉ khác với địa chỉ trụ sở chính, ước tính doanh thu cho thuê vượt 3 tỷ đồng/năm. Người hỏi cần hướng dẫn cách kê khai, tính thuế và phát hành hóa đơn, đồng thời nêu vướng mắc: chi phí duy nhất có thể trừ là khấu hao tài sản cố định, nhưng tài sản hình thành từ năm 2020 và người hỏi không còn giữ chứng từ gốc nên không xác định được nguyên giá.

Căn cứ pháp lý được trích dẫn

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định số 68/2026/ND-CP ngày 05/03/2026 của Chính phủ: hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định số 68/2026/ND-CP: cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

• Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số hợp đồng do cá nhân lựa chọn, nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng. Nếu hợp đồng được chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục chọn các hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ 500 triệu đồng.

Cách kê khai

Căn cứ các quy định trên, cơ quan thuế nêu cách kê khai đối với cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú):

• Thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất.
• Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố: khai thuế chung trên một hồ sơ khai thuế và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ, trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.
• Mức trừ 500 triệu đồng được áp dụng như nêu trên: chọn một hoặc một số hợp đồng, tổng không quá 500 triệu đồng một năm, chưa đủ thì chọn tiếp hợp đồng khác.

Lưu ý

Câu trả lời do Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình thực hiện, chỉ nêu nguyên tắc chung về ngưỡng chịu thuế GTGT, phương pháp tính thuế GTGT trực tiếp và cách áp dụng mức trừ 500 triệu đồng khi tính thuế TNCN. Câu trả lời không đề cập:

• Cách xác định nguyên giá và trích khấu hao tài sản cố định hình thành từ năm 2020 khi không còn chứng từ gốc.
• Yêu cầu phát hành hóa đơn đối với hộ kinh doanh có doanh thu trên 3 tỷ đồng/năm.
• Việc hộ kinh doanh có thuộc diện kê khai theo quý hay không.

Do đó, nội dung này chỉ nên dùng để tham khảo nguyên tắc kê khai thuế GTGT, TNCN cho hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân.