Trả lời một hộ kinh doanh cho thuê bất động sản ở nhiều tỉnh với doanh thu ước tính trên 3 tỷ đồng/năm, Bộ Tài chính (Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình) trích dẫn Nghị định 68/2026/ND-CP (ban hành 05/03/2026) và Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 để nêu nguyên tắc kê khai, tính thuế. Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc diện chịu thuế GTGT và tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp: số thuế GTGT phải nộp bằng doanh thu tính thuế nhân với tỷ lệ % theo ngành nghề quy định tại Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15. Về thuế TNCN, cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) nộp thuế theo phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng nhân với thuế suất áp dụng. Nếu có nhiều bất động sản cho thuê trong cùng một tỉnh, thành phố hoặc ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, cá nhân khai thuế chung trên một hồ sơ và chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ, trừ trường hợp bên thuê là tổ chức đã khai, nộp thuế thay. Mức giảm trừ 500 triệu đồng mỗi năm được phân bổ linh hoạt: cá nhân chọn một hoặc một số hợp đồng để trừ trước, nếu chưa trừ đủ thì tiếp tục chọn hợp đồng khác cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng, nhưng tổng mức trừ không vượt quá 500 triệu đồng một năm cho tất cả hợp đồng. Lưu ý quan trọng: công văn trả lời chỉ giải đáp phần nguyên tắc kê khai và tính thuế GTGT, TNCN theo Nghị định 68/2026/ND-CP, KHÔNG trả lời trực tiếp câu hỏi cụ thể của người hỏi về cách xác định chi phí khấu hao tài sản cố định hình thành từ năm 2020 khi không còn giữ chứng từ gốc, cũng như không đề cập yêu cầu về phát hành hóa đơn. Hộ kinh doanh cần liên hệ trực tiếp cơ quan thuế quản lý để được hướng dẫn cụ thể về xác định nguyên giá tài sản thiếu chứng từ và về hóa đơn.
Năm 2025, người hỏi thành lập một hộ kinh doanh cho thuê bất động sản. Sang năm 2026, hộ kinh doanh này có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều tỉnh, có địa chỉ khác với địa chỉ trụ sở chính, ước tính doanh thu cho thuê vượt 3 tỷ đồng/năm. Người hỏi cần được hướng dẫn cách kê khai, tính thuế và phát hành hóa đơn, đồng thời nêu vướng mắc: chi phí duy nhất có thể trừ là chi phí khấu hao tài sản cố định, nhưng tài sản được hình thành từ năm 2020 và người hỏi không còn giữ chứng từ gốc nên không xác định được nguyên giá để trích khấu hao.
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định số 68/2026/ND-CP ngày 05/03/2026 của Chính phủ: hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh với mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định số 68/2026/ND-CP: đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:
Căn cứ các quy định nêu trên, cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thực hiện kê khai thuế như sau:
Công văn kết thúc bằng chữ ký: «Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình trả lời để độc giả Đinh Thị Nhàn được biết».
Câu trả lời của cơ quan thuế chỉ giải đáp nguyên tắc chung về ngưỡng chịu thuế GTGT, phương pháp tính thuế GTGT trực tiếp, và cách phân bổ mức giảm trừ 500 triệu đồng khi tính thuế TNCN cho cá nhân/hộ kinh doanh có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều địa điểm. Câu trả lời KHÔNG đề cập:
Do đó, nội dung này chỉ nên được dùng làm tham khảo về nguyên tắc kê khai thuế GTGT/TNCN cho hoạt động cho thuê bất động sản cá nhân, không nên coi là hướng dẫn đầy đủ cho tình huống hộ kinh doanh có tài sản thiếu chứng từ hoặc về nghĩa vụ xuất hóa đơn. Một số đoạn trong ảnh scan gốc bị mờ (đặc biệt điểm b) khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/ND-CP) không đọc được và không được đưa vào bản dịch này.
