Bộ Tài chính đã trả lời một tình huống cụ thể về nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi cá nhân dùng hợp đồng ủy quyền để giao dịch bất động sản. Cá nhân A là chủ quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, nên ủy quyền toàn quyền định đoạt cho cá nhân B; sau khi A được cấp giấy chứng nhận, B nhân danh A ký hợp đồng tặng cho đất cho cá nhân C là vợ của B. Căn cứ Công văn 1133/TCT-TNCN, Công văn 3373/TCT-TNCN và Công văn 3438/TCT-PC ngày 05/8/2024, Bộ Tài chính xác định: nếu hợp đồng ủy quyền trao cho bên nhận ủy quyền đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản theo Bộ luật Dân sự, giao dịch đó được coi là chuyển nhượng bất động sản giữa bên ủy quyền (A) và bên nhận ủy quyền (B), dù không có hợp đồng chuyển nhượng riêng. Do đó A phải kê khai và nộp thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng. Với việc B tặng cho đất cho C (vợ của B), thu nhập từ quà tặng bất động sản giữa vợ chồng thuộc diện miễn thuế theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, nên C không phải nộp thuế TNCN 10% nếu có đầy đủ hồ sơ pháp lý chứng minh quan hệ vợ chồng. Nếu C không phải là vợ hợp pháp của B, cả A và C sẽ phát sinh đồng thời nghĩa vụ thuế. Hình thức ủy quyền định đoạt bất động sản rất phổ biến ở Việt Nam khi đất chưa có giấy chứng nhận, nên hướng dẫn này có giá trị tham khảo thực tiễn cao cho cá nhân, nhà đầu tư và kế toán: cơ quan thuế xét bản chất hợp đồng (có trao đủ ba quyền chiếm hữu - sử dụng - định đoạt hay không), không xét tên gọi hình thức của hợp đồng.
Một công dân gửi câu hỏi đến Bộ Tài chính về nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trong tình huống sau: cá nhân A là chủ quyền sử dụng đất, ủy quyền toàn quyền định đoạt cho cá nhân B. Trên thực tế, A và B đã thỏa thuận chuyển nhượng đất nhưng do A mới được giao đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên hai bên thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, B làm thủ tục để A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, rồi B nhân danh A ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho cá nhân C, là vợ của B.
Công dân đề nghị Bộ Tài chính làm rõ bốn vấn đề: (1) giao dịch này có được xác định là chuyển nhượng giữa A và B hay không; (2) nếu có, A có phải kê khai, nộp thuế TNCN 2% hay không; (3) cá nhân C có phải nộp thuế TNCN 10% đối với nhận tặng cho hay không; (4) trường hợp nào phát sinh đồng thời nghĩa vụ thuế ở cả A và C.
Bộ Tài chính căn cứ:
Công văn 3438/TCT-PC dẫn Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế TNCN số 04/2007/QH12 (sửa đổi, bổ sung tại Luật số 26/2012/QH13), Điểm d Khoản 5 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP và Điểm d Khoản 5 Điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, nêu rõ: trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung hợp đồng ủy quyền trao cho bên nhận ủy quyền các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các Điều 158, 186, 189, 192, 237 Bộ luật Dân sự năm 2015, phát sinh thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản, thì khoản thu nhập đó là thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.
Căn cứ các văn bản trên và việc hợp đồng ủy quyền trong tình huống này có đầy đủ tính pháp lý theo Bộ luật Dân sự, Bộ Tài chính xác định: trường hợp này được coi là chuyển nhượng bất động sản giữa A và B.
Do giao dịch được xác định là chuyển nhượng giữa A và B, cá nhân A phải kê khai và nộp thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng theo quy định.
Theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN số 04/2007/QH12, thu nhập được miễn thuế bao gồm: «Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau».
Vì C là vợ của B, khoản bất động sản B tặng cho C thuộc diện miễn thuế TNCN. Do đó, C không phải nộp thuế TNCN 10% đối với phần nhận tặng cho, với điều kiện có đầy đủ hồ sơ pháp lý chứng minh quan hệ hôn nhân theo quy định.
Theo tình huống cụ thể mà công dân nêu (C là vợ hợp pháp của B), trường hợp này không phát sinh đồng thời nghĩa vụ thuế TNCN ở cả A và C - chỉ A phải nộp thuế 2% trên giao dịch chuyển nhượng, còn C được miễn thuế quà tặng.
Tuy nhiên, Bộ Tài chính lưu ý: nếu C không phải là vợ của B, thì cả A và C sẽ phát sinh đồng thời nghĩa vụ thuế - A nộp thuế TNCN 2% đối với chuyển nhượng, và C nộp thuế TNCN 10% đối với nhận tặng cho (vì không còn thuộc diện miễn thuế giữa các thành viên trong gia đình).
Cục Thuế cơ sở 9 tỉnh Ninh Bình đã thông báo nội dung trả lời này để người hỏi (ông Nguyễn Văn Khanh) được biết; mọi vướng mắc thêm được đề nghị liên hệ công chức phụ trách qua số điện thoại được cung cấp trong công văn gốc.
Hướng dẫn này khẳng định nguyên tắc quan trọng: cơ quan thuế xem xét bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền (có trao đủ ba quyền chiếm hữu - sử dụng - định đoạt hay không) để xác định có phát sinh giao dịch chuyển nhượng chịu thuế hay không, bất kể hình thức hợp đồng bên ngoài là 'ủy quyền' chứ không phải 'chuyển nhượng'. Đây là vấn đề thực tiễn phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, nên có ý nghĩa tham khảo cho cá nhân, nhà đầu tư bất động sản và kế toán khi tư vấn về nghĩa vụ thuế trong các giao dịch ủy quyền định đoạt tài sản.
