Thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền định đoạt

Câu hỏi của người nộp thuế

Người hỏi nêu tình huống về thuế thu nhập cá nhân (TNCN): cá nhân A là chủ quyền sử dụng đất, ủy quyền cho cá nhân B toàn quyền định đoạt. Theo người hỏi, A và B thực tế có thỏa thuận chuyển nhượng nhưng A mới được giao đất, chưa được cấp giấy chứng nhận nên thực hiện qua ủy quyền. Sau đó B làm thủ tục để A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, rồi B nhân danh A ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho cá nhân C, được nêu là vợ của B.

Người hỏi đề nghị làm rõ bốn vấn đề: (1) có xác định là chuyển nhượng giữa A và B hay không; (2) nếu có, A có phải kê khai, nộp thuế TNCN 2% không; (3) C có phải nộp thuế TNCN 10% đối với nhận tặng cho không; (4) trường hợp nào phát sinh đồng thời nghĩa vụ thuế ở cả A và C.

Trả lời của Thuế cơ sở 9 tỉnh Ninh Bình

1. Xác định giao dịch giữa A và B

Cơ quan thuế căn cứ:

• Công văn số 1133/TCT-TNCN ngày 05/04/2011 của Tổng cục Thuế (nay là Cục Thuế) về vướng mắc thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản;
• Công văn số 3373/TCT-TNCN ngày 20/9/2011 của Tổng cục Thuế về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền;
• Mục 1 Công văn số 3438/TCT-PC ngày 05/8/2024 của Tổng cục Thuế về việc tính thuế từ hợp đồng ủy quyền CNQSDĐ.

Công văn 3438/TCT-PC nêu: trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung hợp đồng cho người nhận ủy quyền các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các Điều 158, 186, 189, 192, 237 Bộ luật Dân sự năm 2015, có phát sinh thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản thì khoản thu nhập đó là thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ nội dung các công văn trên và việc thực hiện qua ủy quyền có đầy đủ tính pháp lý theo Bộ luật Dân sự (vì nội dung đề nghị là một tình huống), trường hợp này được xác định là chuyển nhượng giữa A và B.

2. Nghĩa vụ của A

Do được xác định là chuyển nhượng giữa A và B, A phải kê khai và nộp thuế TNCN 2% theo quy định.

3. Nghĩa vụ của C

Theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN số 04/2007/QH12, thu nhập được miễn thuế gồm thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Như vậy C không phải nộp thuế TNCN 10% đối với nhận tặng cho khi có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định.

4. Trường hợp phát sinh đồng thời nghĩa vụ thuế ở cả A và C

Theo tình huống người hỏi đưa ra và các nội dung nêu trên, trường hợp này không phát sinh đồng thời nghĩa vụ thuế ở cả A và C. Nếu C không phải là vợ của B thì A và C phát sinh đồng thời nghĩa vụ thuế.

Ý nghĩa thực tiễn

Cơ quan thuế xem xét nội dung hợp đồng ủy quyền (có trao các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt theo Bộ luật Dân sự hay không) để xác định có phải chuyển nhượng chịu thuế TNCN hay không.