Chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15: câu trả lời của Thuế cơ sở 1

Câu hỏi

Năm 2020, thửa đất của gia đình người hỏi được tách thành 2 sổ thừa kế; phần đất của người mẹ chỉ gồm đất CLN, BHK và không có đất ở. Nay gia đình có nhu cầu chuyển một phần diện tích này sang đất ở để xây dựng nhà ở. Câu hỏi đặt ra: trường hợp của người mẹ có thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 hay không?

Trả lời của cơ quan thuế

Căn cứ pháp lý - Nghị quyết 254/2025/QH15

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, quy định về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể:

«Điều 10. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).»

Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng đối với các đối tượng và điều kiện cụ thể, được quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Hướng dẫn chi tiết - Nghị định 50/2026/NĐ-CP

Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ, quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cụ thể:

«Điều 6. Tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15:

1. Việc tính tiền sử dụng đất quy định tại Điều này được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này. Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất...

Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại; đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.

3. Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng theo quy định tại Điều này được tính từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

...6. Việc tính tiền sử dụng phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP...»

Áp dụng vào trường hợp cụ thể

Đối chiếu với trường hợp người hỏi nêu: thửa đất của người mẹ hiện chỉ gồm đất CLN, BHK và không có đất ở; do đó, việc xác định có thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 hay không còn phụ thuộc vào nguồn gốc thửa đất, thời điểm tách thửa, hồ sơ địa chính và việc thửa đất đó trước đây có phải là đất vườn, ao gắn liền với đất ở hay không.

Đề nghị người hỏi liên hệ trực tiếp bộ phận một cửa liên thông hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục và cung cấp hồ sơ pháp lý liên quan nhằm xác định chính xác nghĩa vụ tài chính trên cơ sở hồ sơ thực tế.

Thuế cơ sở 1 trả lời để người hỏi được biết.