Cập Nhật Pháp Quy

Một người dân hỏi Bộ Tài chính về trường hợp thửa đất của mẹ mình (chỉ gồm đất trồng cây lâu năm - CLN và đất bằng trồng cây hàng năm khác - BHK, không có đất ở), tách ra từ năm 2020 theo diện thừa kế, nay muốn chuyển một phần sang đất ở để xây nhà, có được miễn giảm tiền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 hay không. Cơ quan thuế trả lời rằng theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, chính sách chỉ áp dụng cho trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở, hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất, hoặc do cơ quan đo đạc địa chính tự đo vẽ tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2014. Trong các trường hợp này, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở được tính giảm theo mức: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức; 100% chênh lệch (tức không được giảm) đối với phần vượt quá 1 lần hạn mức. Mức ưu đãi này chỉ tính cho một thửa đất của một hộ gia đình, cá nhân. Nghị định 50/2026/NĐ-CP (ngày 31/01/2026) hướng dẫn chi tiết: việc tính tiền sử dụng đất theo cách trên chỉ áp dụng một lần cho một hộ/cá nhân trên một thửa đất do họ lựa chọn; nếu có nhiều thửa đất đủ điều kiện thì chỉ được chọn một thửa. Cách tính số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất áp dụng từ ngày 01/8/2024. Vì thửa đất của người mẹ trong tình huống nêu hiện chỉ gồm đất CLN, BHK và không có đất ở, nên việc có thuộc diện được miễn giảm theo điểm c khoản 2 Điều 10 hay không phụ thuộc vào nguồn gốc đất, thời điểm tách thửa và hồ sơ địa chính - cụ thể là thửa đất đó trước đây có phải là đất vườn, ao gắn liền với đất ở hay không. Cơ quan thuế đề nghị người dân liên hệ trực tiếp bộ phận một cửa liên thông hoặc cơ quan quản lý đất đai nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục và xác định chính xác nghĩa vụ tài chính trên cơ sở hồ sơ thực tế.

Một người dân tại Hưng Yên hỏi Bộ Tài chính về việc tính tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) đối với phần diện tích đất lấn, chiếm theo Điều 139 Luật Đất đai năm 2024. Câu hỏi cụ thể là: nếu trước khi đề nghị cấp GCN cho phần đất vi phạm này, người sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất (hoặc đã nhận chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền) ở một thời điểm khác, thì phần diện tích đó có được trừ ra khi tính tiền sử dụng đất phải nộp cho phần đất lấn, chiếm hay không. Trả lời, cơ quan Thuế (Chi cục Thuế Cơ sở 9, tỉnh Hưng Yên) trích dẫn điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 3 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP: đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, nay được cấp GCN vào mục đích đất ở, tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở được tính bằng diện tích đất được cấp GCN trong hạn mức giao đất ở, nhân với giá đất ở theo bảng giá đất, nhân với 30%. Tuy nhiên, cơ quan Thuế không trả lời trực tiếp câu hỏi về việc có được giảm trừ diện tích đã công nhận hoặc đã giao trước đó hay không. Văn bản nêu rõ: cơ quan Thuế chỉ tiếp nhận Phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan quản lý đất đai chuyển sang qua hình thức điện tử liên thông, làm căn cứ ra thông báo nộp tiền; còn việc xác định vị trí, hạn mức và tính hợp pháp của thửa đất - bao gồm việc có trừ diện tích đã công nhận/giao trước đó hay không - không thuộc thẩm quyền cơ quan Thuế. Người hỏi được đề nghị liên hệ trực tiếp cơ quan quản lý đất đai để được hướng dẫn cụ thể. Đối với SME hoặc cá nhân sở hữu đất có nguồn gốc lấn, chiếm hoặc đang làm thủ tục cấp GCN cho phần diện tích vi phạm trước đây, cần lưu ý: số tiền sử dụng đất cuối cùng phụ thuộc vào số liệu do cơ quan đất đai xác định và chuyển sang, không phải do cơ quan Thuế tự tính toán độc lập; nên làm việc trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai để làm rõ việc giảm trừ diện tích trước khi nhận thông báo nộp tiền từ cơ quan Thuế.

Đây là bản hợp nhất Nghị quyết số 189/2025/QH15 của Quốc hội (hiệu lực từ 19-02-2025) với nội dung sửa đổi, bổ sung tại Nghị quyết số 121/2026/UBTVQH15 (hiệu lực từ 30-3-2026), quy định các cơ chế, chính sách đặc biệt để đầu tư xây dựng Dự án điện hạt nhân Ninh Thuận 1 và Ninh Thuận 2. Nghị quyết cho phép loạt cơ chế «vượt khung» chỉ áp dụng riêng cho dự án này: chỉ định thầu theo quy trình rút gọn cho gói thầu chìa khóa trao tay và các gói tư vấn quan trọng; đàm phán điều ước quốc tế song song với thủ tục phê duyệt dự án; áp dụng tiêu chuẩn kỹ thuật của đối tác nước ngoài; các ngân hàng thương mại trong nước được miễn tính khoản vay của chủ đầu tư vào tổng mức dư nợ cấp tín dụng theo Luật Các tổ chức tín dụng; chủ đầu tư được vay vốn ODA, phát hành trái phiếu công trình mà không qua một số thủ tục thẩm định thông thường. Tỉnh Ninh Thuận được giữ lại 70% số tăng thu ngân sách từ dự án, được vay lại ODA vượt trần thông thường, và áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đất đai với hệ số nhân 1,5 lần khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án. Với cộng đồng doanh nghiệp vừa và nhỏ nói chung, tác động trực tiếp gần như không có vì đây là cơ chế đặc thù chỉ áp dụng cho một dự án hạ tầng năng lượng quốc gia cụ thể. Đối tượng chịu tác động trực tiếp là chủ đầu tư dự án (doanh nghiệp nhà nước), các ngân hàng thương mại tham gia thu xếp vốn, nhà thầu và đối tác nước ngoài tham gia đấu thầu, cùng người dân, tổ chức có đất bị thu hồi tại tỉnh Ninh Thuận. Kế toán, tư vấn thuế phục vụ các đối tượng này nên lưu ý các quy định miễn trừ tín dụng và chính sách bồi thường đất đặc thù nêu trên.

Bộ Công Thương vừa công bố văn bản hợp nhất số 71/2026/VBHN-NĐ-BCT, gộp Nghị định 32/2024/NĐ-CP về quản lý, phát triển cụm công nghiệp với các sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 303/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ 15/9/2026). Văn bản quy định toàn bộ vòng đời của một cụm công nghiệp: định nghĩa (diện tích 5-75 ha, không có dân cư sinh sống), các loại hình được ưu tiên (cụm công nghiệp làng nghề, chuyên ngành, hỗ trợ, công nghệ cao, sinh thái), điều kiện và hồ sơ thành lập, mở rộng, cũng như chính sách ưu đãi đầu tư. Với doanh nghiệp vừa và nhỏ, hợp tác xã hoặc nhà đầu tư nước ngoài đang tìm mặt bằng sản xuất, văn bản này quan trọng vì nó quy định điều kiện để một địa phương được lập cụm công nghiệp mới (tỷ lệ lấp đầy các cụm hiện có phải trên 50% hoặc quỹ đất công nghiệp chưa cho thuê không quá 50 ha), cũng như quyền lợi của tổ chức, cá nhân thuê đất sản xuất kinh doanh trong cụm - bao gồm việc được hưởng ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đất đai, thuế và tín dụng vì cụm công nghiệp được xác định là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Điểm đáng chú ý của lần sửa đổi 2026 là cập nhật toàn bộ thuật ngữ hành chính từ cấp huyện sang cấp xã (phản ánh việc bỏ cấp huyện trong tổ chức chính quyền địa phương), đổi tên «phương án phát triển» thành «phương hướng phát triển» cụm công nghiệp, bổ sung định nghĩa mới cho cụm công nghiệp hỗ trợ và công nghệ cao, đồng thời rút gọn thủ tục thẩm định thành lập, mở rộng cụm công nghiệp về cho Ủy ban nhân dân cấp xã và Sở Công Thương. Doanh nghiệp đang có kế hoạch thuê đất hoặc đầu tư hạ tầng trong cụm công nghiệp nên rà soát lại quy trình nộp hồ sơ theo đầu mối cấp xã mới kể từ 15/9/2026.

Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ năm 2003 đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chứ chưa căn cứ theo các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình). Đến năm 2020, doanh nghiệp điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, nhưng tại thời điểm đó không bị yêu cầu nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Nay doanh nghiệp muốn chuyển nhượng một phần dự án là khu chung cư nên hỏi Bộ Tài chính: liệu trường hợp này có được áp dụng điểm b khoản 3 Điều 2 Thông tư số 76/2014/TT-BTC (không phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết) hay không. Bộ Tài chính không trả lời trực tiếp có hay không mà chỉ liệt kê các căn cứ pháp lý liên quan qua từng thời kỳ: khoản 5 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 123/2017/NĐ-CP), khoản 3 Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC (bổ sung tại Thông tư 10/2018/TT-BTC), điều khoản chuyển tiếp tại Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP), và quy định về trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của UBND cấp tỉnh tại Điều 44, khoản 6 Điều 48 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP). Bộ Tài chính đề nghị doanh nghiệp căn cứ hồ sơ dự án cụ thể, làm việc trực tiếp với cơ quan chức năng của địa phương để được xem xét, xác định đúng quy định trước khi chuyển nhượng. Đây là lưu ý quan trọng cho các chủ đầu tư bất động sản: việc miễn trừ nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch không mặc nhiên áp dụng, mà phải được cơ quan địa phương xác nhận theo hồ sơ từng dự án, đặc biệt trước khi thực hiện chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Cổng thông tin Dự thảo Online của Quốc hội đã đăng tải mục dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), do Chính phủ trình. Theo thông tin được công bố, dự thảo dự kiến được Quốc hội khóa XVI xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 2. Nội dung thu thập được tại nguồn này chỉ gồm tiêu đề và các thông tin thủ tục (cơ quan trình, kỳ họp dự kiến thông qua), chưa có toàn văn hoặc các điều khoản cụ thể của dự thảo. Do đó, chưa thể đánh giá chi tiết những thay đổi cụ thể sẽ ảnh hưởng thế nào đến quyền sử dụng đất, chi phí thuê đất, hay nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua và toàn văn được công bố, đây sẽ là một đạo luật có tác động lớn đến hoạt động đầu tư và sử dụng đất của doanh nghiệp trong nước cũng như nhà đầu tư nước ngoài, cần được theo dõi và cập nhật lại khi có nội dung đầy đủ hơn.

Một người nộp thuế tại Đà Nẵng đã được cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP và Nghị quyết 254/2025/QH15, kết quả cho thấy có khoản tiền nộp thừa cần hoàn trả. Tuy nhiên cán bộ thuế cho biết cổng dịch vụ công hiện chưa có quy trình riêng để nộp hồ sơ hoàn thuế trong trường hợp này, khiến người nộp thuế phải chờ đợi. Trả lời câu hỏi, Thuế khu vực 9 (Đà Nẵng) trích dẫn điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP: nếu hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo thông báo cũ và số tiền sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp, phần chênh lệch sẽ được hoàn trả bằng cách bù trừ vào nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác; nếu không còn nghĩa vụ nào để bù trừ thì được hoàn trả bằng tiền theo quy định pháp luật về ngân sách nhà nước và quản lý thuế. Về thủ tục cụ thể, cơ quan thuế viện dẫn Thông tư 80/2021/TT-BTC (đã sửa đổi bởi Thông tư 94/2025/TT-BTC): người nộp thuế có tiền nộp thừa và không còn nợ thuế thì gửi hồ sơ đề nghị hoàn trả theo mẫu 01/DNXLNT (kèm giấy ủy quyền nếu không trực tiếp thực hiện) đến chính cơ quan thuế đang quản lý khoản thu, không cần chờ chức năng riêng trên cổng dịch vụ công. Đây là hướng dẫn hữu ích cho các hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp nhỏ đang có đất được tính lại tiền sử dụng đất theo quy định chuyển tiếp của Nghị quyết 254/2025/QH15, giúp họ chủ động thực hiện thủ tục hoàn thuế thay vì chờ đợi hệ thống điện tử được cập nhật.

Cục Thuế tỉnh Quảng Ninh hướng dẫn về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng 152m2 đất vườn sang đất ở, trong bối cảnh người mua đất đã nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất có 300m2 đất ở (đã cấp GCN trong hạn mức cho chủ cũ) và 152m2 đất vườn. Phòng KT, HT&ĐT xác định trong 152m2 đó, 120m2 đầu tiên tính theo mức 30% (hạn mức lần đầu) và 32m2 còn lại tính 50% (vượt hạn mức 01 lần). Căn cứ Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15 (hoàn lại tiền sử dụng đất) và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (hạn mức đất ở): Khi ông A đã được cấp 300m2 đất ở trong hạn mức, thửa đất đó đã dùng hết hạn mức. Người mua (người hỏi) khi chuyển mục đích 152m2 đất vườn sẽ được tính theo nguyên tắc vượt hạn mức vì hạn mức đất ở đã được cấp đủ trước đó cho thửa đất này. Cơ quan thuế được yêu cầu ban hành thông báo tiền sử dụng đất trong 05 ngày kể từ nhận phiếu chuyển thông tin từ cơ quan quản lý đất đai.

Bộ Tài chính giải đáp trường hợp hộ gia đình đã có quyết định chuyển mục đích đất vườn sang đất ở từ tháng 2/2026 nhưng cơ quan thuế chưa xác định được nghĩa vụ tài chính vì chưa có hướng dẫn. Bộ Tài chính thông tin: Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 (có hiệu lực từ 31/01/2026) đã quy định chi tiết việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15. Trách nhiệm thực hiện (xác định, thu nộp) thuộc UBND tỉnh và các cơ quan chức năng địa phương theo Điều 44, 48 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi). Hộ gia đình đề nghị liên hệ cơ quan chức năng địa phương để thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật hiện hành; không nêu căn cứ pháp lý để ghi nợ tiền sử dụng đất trong câu trả lời này.

Bộ Tài chính giải đáp cách áp dụng hạn mức giao đất ở tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 khi hộ gia đình đề nghị chuyển 200 m² đất vườn sang đất ở, trong khi thửa đất đã có sẵn 300 m² đất ở. Hạn mức giao đất ở địa phương là 200 m². Hộ hỏi: Có phải trừ 300 m² đất ở hiện có khi xác định diện tích trong hạn mức không? Bộ Tài chính kết luận: Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và khoản 1, 2 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP không quy định việc cộng dồn diện tích đất ở hiện có. Do đó, diện tích 200 m² đất vườn muốn chuyển mục đích được đánh giá độc lập so với hạn mức giao đất ở (200 m²): áp dụng mức thu 30% chênh lệch cho phần trong hạn mức, 50% cho phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức, 100% cho phần vượt hơn 1 lần hạn mức. Quy định này chỉ áp dụng 01 lần cho 01 hộ gia đình, trên 01 thửa đất do hộ lựa chọn.

Cơ quan thuế tỉnh Đồng Tháp hướng dẫn về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích 66m² đất trồng cây lâu năm (CLN) sang đất ở tại đô thị (ODT). Áp dụng điểm c khoản 2 Điều 10 **Nghị quyết 254/2025/QH15** và Điều 6 **Nghị định 50/2026/NĐ-CP**: đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở khi chuyển sang đất ở được hưởng mức thu ưu đãi. Mức thu là: **30%** chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền sử dụng đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; **50%** chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức; **100%** chênh lệch đối với diện tích vượt quá 1 lần hạn mức. Chính sách này chỉ áp dụng **một lần** cho một hộ gia đình/cá nhân, trên **01 thửa đất** do hộ lựa chọn. Hộ gia đình cần nộp đơn đề nghị tại bộ phận một cửa liên thông **trước ngày 01/01/2027** để được áp dụng. Giá đất tính theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.