Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ năm 2003 đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chứ chưa căn cứ theo các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình). Đến năm 2020, doanh nghiệp điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, nhưng tại thời điểm đó không bị yêu cầu nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Nay doanh nghiệp muốn chuyển nhượng một phần dự án là khu chung cư nên hỏi Bộ Tài chính: liệu trường hợp này có được áp dụng điểm b khoản 3 Điều 2 Thông tư số 76/2014/TT-BTC (không phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết) hay không. Bộ Tài chính không trả lời trực tiếp có hay không mà chỉ liệt kê các căn cứ pháp lý liên quan qua từng thời kỳ: khoản 5 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 123/2017/NĐ-CP), khoản 3 Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC (bổ sung tại Thông tư 10/2018/TT-BTC), điều khoản chuyển tiếp tại Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP), và quy định về trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của UBND cấp tỉnh tại Điều 44, khoản 6 Điều 48 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP). Bộ Tài chính đề nghị doanh nghiệp căn cứ hồ sơ dự án cụ thể, làm việc trực tiếp với cơ quan chức năng của địa phương để được xem xét, xác định đúng quy định trước khi chuyển nhượng. Đây là lưu ý quan trọng cho các chủ đầu tư bất động sản: việc miễn trừ nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch không mặc nhiên áp dụng, mà phải được cơ quan địa phương xác nhận theo hồ sơ từng dự án, đặc biệt trước khi thực hiện chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.
Một công ty kinh doanh bất động sản (hoạt động từ năm 2003) đang triển khai dự án khu dân cư đặt câu hỏi với Bộ Tài chính về nghĩa vụ tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch.
Công ty đề nghị Bộ Tài chính hướng dẫn: trường hợp trên có được áp dụng điểm b khoản 3 Điều 2 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 (quy định không phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết) hay không.
Bộ Tài chính cho biết pháp luật đất đai qua từng thời kỳ đều có quy định về việc thu nghĩa vụ tài chính bổ sung về tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch dự án, cụ thể tại:
Đồng thời, Điều 44 và khoản 6 Điều 48 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 22 Điều 13 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ) quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và các cơ quan chức năng tại địa phương trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất.
Trên cơ sở đó, Bộ Tài chính đề nghị doanh nghiệp căn cứ quy định của pháp luật nêu trên và hồ sơ cụ thể của dự án, làm việc trực tiếp với cơ quan chức năng của địa phương để được xem xét, xác định theo đúng quy định trước khi thực hiện chuyển nhượng.
Bộ Tài chính không khẳng định công ty được miễn nộp bổ sung tiền sử dụng đất trong tình huống nêu trên. Đây là loại việc phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý cụ thể của từng dự án (thời điểm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nội dung quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch năm 2020, và quy định áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng). Doanh nghiệp bất động sản có kế hoạch chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án sau khi từng điều chỉnh quy hoạch chi tiết nên chủ động làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường/cơ quan thuế địa phương để xác nhận nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tránh phát sinh truy thu hoặc chậm trễ trong quá trình chuyển nhượng.
