Hướng dẫn xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
Bài giải thích của RegHub - New MarketerCập nhật lần cuối:
Dựa trên:Nghị định số 57/2026/NĐ-CP - Bộ Tài chính
Bài giải thích này do AI tạo và được kiểm tra tự động bằng AI, chưa qua chuyên gia thẩm định. Đây không phải tư vấn pháp lý, thuế hay kế toán và có thể có sai sót. Vui lòng đối chiếu với văn bản chính thức trước khi áp dụng.
Bộ Tài chính hướng dẫn về nội dung điểm d2 Điều 32 Nghị định số 57/2026/NĐ-CP liên quan đến xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa để xác định giá khởi điểm đấu giá. Giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm được đưa vào giá trị doanh nghiệp, do tổ chức tư vấn định giá xác định theo phương pháp phù hợp chuẩn mực thẩm định giá. Giá trị này không được thấp hơn: thời hạn thuê đất còn lại nhân với chênh lệch dương (nếu có) giữa tiền thuê đất theo giá đất do tổ chức tư vấn xác định tại thời điểm xác định giá khởi điểm và tiền thuê đất đang thực trả. Đặc biệt, nếu thời hạn thuê đất còn lại dưới 5 năm, vẫn phải xác định như thể còn 5 năm (tức là sàn tối thiểu là 5 năm). Bộ Tài chính cũng cho ví dụ: nếu hợp đồng thuê đất còn 3 năm thì tính như còn 5 năm.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm trong cổ phần hóa DNNN
Cơ quan trả lời: Bộ Tài chính Ngày hỏi: 02/04/2026 Căn cứ pháp lý: Nghị định số 57/2026/NĐ-CP về cơ cấu vốn nhà nước tại doanh nghiệp
Quy định tại điểm d2 Điều 32 Nghị định 57/2026/NĐ-CP
"Giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm do tổ chức tư vấn xác định theo phương pháp phù hợp với các chuẩn mực thẩm định giá nhưng không thấp hơn giá trị được xác định theo thời hạn thuê đất còn lại và chênh lệch dương (nếu có) giữa tiền thuê đất tính theo giá đất do tổ chức tư vấn xác định tại thời điểm xác định giá khởi điểm trừ đi tiền thuê đất tính theo giá đất mà doanh nghiệp cổ phần hóa đang thực hiện trả tiền thuê đất."
"Trường hợp thời hạn thuê đất còn lại ít hơn 05 năm thì thời hạn thuê đất còn lại được xác định là 05 năm."
Hướng dẫn của Bộ Tài chính
Mục đích: Giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm được tính vào giá trị doanh nghiệp để xác định giá khởi điểm khi đấu giá bán cổ phần lần đầu.
Phương pháp xác định:
- Tổ chức tư vấn định giá xác định theo chuẩn mực thẩm định giá
- Sàn tối thiểu = Thời hạn thuê còn lại × Chênh lệch dương (nếu có) giữa:
- Tiền thuê đất theo giá thị trường do tổ chức tư vấn xác định tại thời điểm định giá
- Tiền thuê đất đang thực trả
Quy tắc đặc biệt về thời hạn tối thiểu:
- Nếu thời gian thuê còn lại ≥ 5 năm: tính theo số năm thực tế
- Nếu thời gian thuê còn lại < 5 năm: tính như 5 năm
Ví dụ minh họa của Bộ Tài chính: Nếu hợp đồng thuê đất còn 3 năm → xác định thời hạn thuê còn lại để tính là 05 năm (không phải 3 năm).
Công thức tính: Giá trị quyền sử dụng đất thuê = MAX (Giá trị theo tư vấn định giá, Thời hạn thuê còn lại (tối thiểu 5 năm) × (Tiền thuê đất thị trường - Tiền thuê đất đang thực trả))