Cập Nhật Pháp Quy

Bộ Tài chính hướng dẫn về chính sách miễn tiền sử dụng đất liên quan đến dự án khu tái định cư do doanh nghiệp làm chủ đầu tư để phục vụ bố trí tái định cư, không kinh doanh nhà ở. Theo Luật Đất đai 2024 (khoản 8 Điều 118), giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức sử dụng đất xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư **theo dự án của Nhà nước**. Đối với người bị thu hồi đất, họ nộp tiền sử dụng đất từ nguồn tiền hỗ trợ giải phóng mặt bằng (Điều 111 Luật Đất đai 2024). Các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 18 và 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP). Bộ Tài chính hướng dẫn đơn vị liên hệ Bộ Nông nghiệp và Môi trường để được giải đáp chi tiết về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Bộ Tài chính làm rõ rằng chính sách tính tiền sử dụng đất ưu đãi theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân sử dụng hợp pháp thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở hoặc đất vườn ao gắn liền đất ở. Câu hỏi đặt ra là liệu người nhận thừa kế (kể cả thừa kế thế vị hàng thứ nhất) hoặc được tặng cho từ hàng thừa kế thứ nhất có thuộc đối tượng được hưởng mức thu ưu đãi này không. Bộ Tài chính chỉ dẫn người hỏi căn cứ quy định của pháp luật và hồ sơ cụ thể để thực hiện đúng, không có câu trả lời khẳng định hoặc phủ định trực tiếp trong văn bản này. Đây là vấn đề thực tiễn phát sinh khi Nghị quyết 254 áp dụng: chính sách chỉ tính một lần trên một thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn, và điều kiện thụ hưởng là việc sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật.

Ngày 07/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP quy định cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao (BT) được ký kết trước khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) có hiệu lực, gọi là «dự án BT chuyển tiếp». Nghị quyết chỉ áp dụng cho danh mục dự án cụ thể nêu tại hai phụ lục kèm theo, gồm các công trình của Bộ Quốc phòng và của nhiều địa phương như Bắc Ninh, Cà Mau, Đắk Lắk và một số tỉnh khác. Nội dung chính quy định trình tự thanh toán cho nhà đầu tư trong nhiều tình huống. Nếu hợp đồng phù hợp pháp luật tại thời điểm ký kết, cơ quan có thẩm quyền tiếp tục thanh toán bằng ngân sách nhà nước hoặc bằng quỹ đất, tài sản công theo hợp đồng đã ký. Nếu hợp đồng có nội dung chưa phù hợp nhưng lỗi thuộc về cơ quan nhà nước, hai bên được thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng để tiếp tục thực hiện, với điều kiện dự án đang hiệu quả và không gây thất thoát, tiêu cực. Trường hợp không thể tiếp tục, hợp đồng bị chấm dứt trước thời hạn và Nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư theo giá trị công trình đã được Kiểm toán nhà nước xác nhận. Nghị quyết còn quy định cách xử lý khi giá trị quỹ đất thanh toán thực tế chênh lệch so với dự kiến trong hợp đồng, cách hoàn trả kinh phí nhà đầu tư đã ứng trước cho bồi thường, giải phóng mặt bằng, và thời điểm xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày ký (07/4/2026) đến hết ngày 31/12/2027, giao Bộ Tài chính và các cơ quan có thẩm quyền (các bộ, UBND cấp tỉnh) tổ chức triển khai và báo cáo định kỳ lên Thủ tướng Chính phủ. Do phạm vi áp dụng chỉ giới hạn ở danh mục dự án BT cụ thể nêu trong phụ lục, văn bản này không tác động trực tiếp đến phần lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa, kế toán viên hay nhà đầu tư nước ngoài thông thường - đối tượng chịu tác động chủ yếu là các nhà đầu tư hạ tầng lớn đang có tranh chấp, vướng mắc kéo dài với cơ quan nhà nước liên quan đến các dự án BT ký trước đây.

Ngày 31/12/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 354/2025/NĐ-CP quy định chi tiết các nội dung của Luật Công nghiệp công nghệ số về khu công nghệ số tập trung - các khu quy hoạch theo mô hình khu công nghiệp dành riêng cho nghiên cứu, sản xuất và cung cấp dịch vụ công nghệ số, bao gồm cả thiết kế và sản xuất chip bán dẫn. Nghị định đưa ra các tiêu chí bắt buộc để thành lập, mở rộng hoặc công nhận một khu: diện tích tối thiểu (5 héc-ta, hoặc 1 héc-ta đối với khu chỉ chuyên phần mềm, nội dung số), nhân lực tối thiểu (2.000 lao động, hoặc 1.000 lao động đối với khu chỉ chuyên phần mềm - dịch vụ, với ít nhất 60% là lao động ngành công nghệ số), yêu cầu về quy hoạch phân khu chức năng (ít nhất 50% diện tích dành cho hoạt động công nghệ số cốt lõi), và tiêu chuẩn hạ tầng (internet tốc độ cao, 5G/6G, nguồn điện dự phòng, xử lý nước thải đạt chuẩn loại A, tuân thủ an ninh mạng). Nghị định cũng quy định trình tự phê duyệt, thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với dự án vốn doanh nghiệp) và hồ sơ cần thiết. Nội dung này chủ yếu liên quan đến các doanh nghiệp lớn, nhà phát triển bất động sản - hạ tầng, và nhà đầu tư nước ngoài có kế hoạch xây dựng hoặc vận hành khu công nghệ số, cơ sở bán dẫn, hoặc khu phần mềm - dịch vụ công nghệ thông tin quy mô lớn tại Việt Nam. Đây không phải là quy định về thuế, kế toán hay hóa đơn và không có tác động tuân thủ trực tiếp đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa hay hộ kinh doanh thông thường.

Bộ Tài chính hướng dẫn về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (CMCĐ) từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, dựa trên Nghị quyết 245 của Quốc hội và Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Theo quy định, khi tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở: diện tích đất ở đã được công nhận trước đó sẽ được trừ khỏi hạn mức để xác định phần còn trong hạn mức. Áp dụng cho tình huống: thửa đất 667 m² gồm 300 m² đất ở đã công nhận và 367 m² đất trồng cây lâu năm; hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200 m²; nay chuyển mục đích 200 m² đất trồng cây. Vì 300 m² đất ở đã công nhận đã vượt hạn mức 200 m², toàn bộ 200 m² chuyển mục đích sẽ bị tính tiền sử dụng đất theo mức thu ngoài hạn mức (tức 100% giá đất, không được hưởng mức ưu đãi 30%). Cần xác minh cụ thể với Cục Thuế Hải Phòng.

Đây là văn bản hợp nhất do Bộ Xây dựng ban hành, gộp Thông tư số 05/2024/TT-BXD (hiệu lực từ 01/8/2024) cùng ba lần sửa đổi, bổ sung sau đó (Thông tư 09/2025/TT-BXD, 32/2025/TT-BXD và 08/2026/TT-BXD) thành một bản duy nhất để dễ tra cứu. Nội dung hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023, gồm: quy định cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải gửi văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi cho thuê nhà; điều kiện xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê (giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy); các mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện thu nhập, nhà ở để được mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc vay vốn ưu đãi xây, sửa nhà; công thức tính kinh phí xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; các mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư; và chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, kèm theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đầy đủ. Vì là văn bản hợp nhất (không phải thông tư mới), bản thân nó không tạo thêm nghĩa vụ pháp lý mới mà chỉ trình bày lại các quy định hiện hành theo Luật Nhà ở dưới dạng thống nhất, dễ đọc. Đối tượng chịu tác động chủ yếu là doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư dự án nhà ở, đơn vị quản lý vận hành chung cư, Ban quản trị nhà chung cư, cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, và cá nhân nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Nội dung này thuộc lĩnh vực nhà ở, xây dựng và bất động sản, không liên quan trực tiếp đến các nghĩa vụ về thuế GTGT, thuế TNDN, hóa đơn điện tử, lao động hay hải quan mà RegHub tập trung theo dõi cho chủ doanh nghiệp vừa và nhỏ, kế toán viên. Do đó, tài liệu này được đánh giá là nằm ngoài phạm vi nội dung cốt lõi của nền tảng.

Văn bản hợp nhất 18/VBHN-BXD do Bộ Xây dựng công bố ngày 24/3/2026 gộp Nghị định 178/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2025) và Nghị định sửa đổi 34/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 22/01/2026), quy định chi tiết việc lập, thẩm định, phê duyệt các loại quy hoạch đô thị và nông thôn theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024. Nghị định quy định thời hạn lập quy hoạch chung (từ 9 đến 15 tháng tùy cấp phê duyệt), quy hoạch phân khu (tối đa 9 tháng) và quy hoạch chi tiết (tối đa 6 tháng); điều kiện năng lực, chứng chỉ hành nghề của tổ chức tư vấn và cá nhân tham gia lập quy hoạch; trình tự xử lý khi các quy hoạch cùng cấp độ mâu thuẫn nhau. Một nội dung đáng chú ý với nhà đầu tư là cơ chế «quy hoạch tổng mặt bằng» theo quy trình rút gọn, cho phép các lô đất nhỏ (dưới 2 ha với dự án chung cư, dưới 10 ha với nhà máy hoặc cơ sở sản xuất, dưới 5 ha với các dự án khác) được chấp thuận quy hoạch trong 15 ngày mà không cần lập, thẩm định quy hoạch chi tiết đầy đủ. Nghị định cũng sửa đổi thuật ngữ tại nhiều nghị định liên quan (kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu công nghiệp và khu kinh tế, khu công nghệ cao, hệ thống cơ sở dữ liệu xây dựng) để thống nhất dùng khái niệm 'quy hoạch đô thị và nông thôn' thay cho 'quy hoạch xây dựng'. Đây chủ yếu là văn bản điều chỉnh trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng và triển khai dự án bất động sản, công nghiệp; văn bản không quy định về thuế, kế toán, hóa đơn điện tử, lao động hay hải quan. Doanh nghiệp có dự án đầu tư xây dựng, đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp bất động sản, công nghiệp, nên tham khảo khi cần làm thủ tục chấp thuận quy hoạch cho dự án của mình.

Thông tư 21/2026/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 17/3/2026, có hiệu lực ngay từ ngày ký, sửa đổi một số nội dung của Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế. Thông tư tập trung vào hai nhóm nội dung: hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất trả hằng năm và mẫu tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng vốn. Về tiền thuê đất, Thông tư quy định lại (sửa Điều 59) thành phần hồ sơ áp dụng cho bốn nhóm trường hợp: doanh nghiệp thuê đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối bị thiệt hại do thiên tai, hỏa hoạn; doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phải tạm ngừng hoạt động do thiên tai, hỏa hoạn hoặc bất khả kháng; tổ chức sử dụng lao động là người dân tộc thiểu số tại khu vực khó khăn; và tổ chức sử dụng lao động là người khuyết tật. Nếu dữ liệu chứng minh đã có sẵn trên cơ sở dữ liệu quốc gia mà cơ quan thuế khai thác được, người nộp thuế không phải nộp lại giấy tờ giấy. Thông tư cũng nâng trần mức chi phí ủy nhiệm thu thuế bình quân lên không quá 6% tổng số tiền thu được (sửa khoản 2 Điều 82), và bãi bỏ Điều 60 cũ. Về thuế TNDN, Thông tư thay thế Mẫu 02/TNDN (tờ khai chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh) và Mẫu 05/TNDN (tờ khai chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp nước ngoài). Doanh nghiệp nước ngoài có hợp đồng chuyển nhượng vốn ký trước ngày Nghị định 320/2025/NĐ-CP có hiệu lực vẫn được dùng mẫu 05/TNDN cũ theo Thông tư 80/2021. Doanh nghiệp và cá nhân đang thực hiện thủ tục miễn giảm tiền thuê đất hoặc chuyển nhượng vốn, bất động sản nên rà soát lại hồ sơ và mẫu biểu để áp dụng đúng từ ngày 17/3/2026.

Ngày 18/12/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 326/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về đất đai và đăng ký môi trường đối với các Thành viên của Trung tâm Tài chính Quốc tế (TTTCQT) đang được thí điểm tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Nghị định hướng dẫn thi hành Điều 22 và Điều 23 của Nghị quyết số 222/2025/QH15 của Quốc hội về Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Việt Nam. Theo Nghị định, Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quyết định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn và điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư của Thành viên TTTCQT. Cơ quan quản lý đất đai của hai thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu. Để đơn giản hóa thủ tục, Thành viên TTTCQT nộp hồ sơ đất đai cho Cơ quan điều hành TTTCQT tại từng thành phố; cơ quan này thay mặt Thành viên thực hiện thủ tục với cơ quan đất đai, thuế, tài chính và trả kết quả (giấy chứng nhận, quyết định) cho Thành viên. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là một trong các căn cứ để cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Nghị định cũng quy định về đăng ký môi trường trước khi dự án đầu tư của Thành viên TTTCQT xả thải ra môi trường, hồ sơ nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi thực hiện dự án (trực tiếp, qua bưu điện, qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia, hoặc qua Cơ quan điều hành TTTCQT - cơ quan này phải chuyển hồ sơ trong vòng 3 ngày làm việc). Nghị định có hiệu lực kể từ ngày ký, 18/12/2025. Phạm vi áp dụng chỉ giới hạn ở các doanh nghiệp được công nhận chính thức là Thành viên của Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Thành phố Hồ Chí Minh hoặc Đà Nẵng, không làm thay đổi quy định đất đai, môi trường chung áp dụng cho các doanh nghiệp Việt Nam khác.

Bộ Tài chính giải thích sự khác biệt về thẩm quyền chấp thuận thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (phi nông nghiệp) giữa Nghị định 239/2025/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP về Luật Đầu tư) và Nghị định 151/2025/NĐ-CP (Luật Đất đai). Theo Nghị định 239/2025, thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh. Nghị định 151/2025 sau đó phân cấp xuống UBND cấp xã/Chủ tịch UBND cấp xã. Tuy nhiên, từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15) đã bãi bỏ Điều 10 Nghị định 151/2025 và quy định lại thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh theo Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Bộ Tài chính khuyến nghị doanh nghiệp liên hệ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để được hướng dẫn cụ thể.

Đây là văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BXD do Bộ Xây dựng phát hành, tổng hợp Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị cùng 5 lần sửa đổi, bổ sung qua các năm (Nghị định 100/2018, 31/2021, 35/2023, 96/2024 và mới nhất là 35/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 22-01-2026). Văn bản quy định toàn bộ quy trình quản lý các dự án khu đô thị: lập quy hoạch, hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị, thẩm quyền phê duyệt, nghĩa vụ của chủ đầu tư cấp 1 và chủ đầu tư thứ cấp, huy động vốn, kinh doanh sản phẩm dự án, và thủ tục bàn giao quản lý hạ tầng đô thị cho chính quyền địa phương. Nội dung chủ yếu thuộc lĩnh vực quy hoạch đô thị và pháp luật xây dựng - kinh doanh bất động sản, áp dụng cho các chủ đầu tư dự án khu đô thị (bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài) và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Văn bản không đề cập trực tiếp đến thuế, hóa đơn điện tử, kế toán hay lao động - đây là điểm khác biệt quan trọng cần lưu ý. Do phạm vi điều chỉnh nằm ngoài các lĩnh vực cốt lõi mà RegHub theo dõi (thuế VAT, thuế TNDN, hóa đơn điện tử, IFRS, lao động, hải quan), văn bản này được đánh giá là không phù hợp để đăng tải trên nền tảng, mặc dù có thể có giá trị tham khảo đối với doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư hạ tầng đô thị.