Kho kiến thức

Một người dân hỏi Bộ Tài chính về trường hợp thửa đất của mẹ mình (chỉ gồm đất trồng cây lâu năm - CLN và đất bằng trồng cây hàng năm khác - BHK, không có đất ở), tách ra từ năm 2020 theo diện thừa kế, nay muốn chuyển một phần sang đất ở để xây nhà, có được miễn giảm tiền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 hay không. Cơ quan thuế trả lời rằng theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, chính sách chỉ áp dụng cho trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở, hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất, hoặc do cơ quan đo đạc địa chính tự đo vẽ tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2014. Trong các trường hợp này, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở được tính giảm theo mức: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức; 100% chênh lệch (tức không được giảm) đối với phần vượt quá 1 lần hạn mức. Mức ưu đãi này chỉ tính cho một thửa đất của một hộ gia đình, cá nhân. Nghị định 50/2026/NĐ-CP (ngày 31/01/2026) hướng dẫn chi tiết: việc tính tiền sử dụng đất theo cách trên chỉ áp dụng một lần cho một hộ/cá nhân trên một thửa đất do họ lựa chọn; nếu có nhiều thửa đất đủ điều kiện thì chỉ được chọn một thửa. Cách tính số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất áp dụng từ ngày 01/8/2024. Vì thửa đất của người mẹ trong tình huống nêu hiện chỉ gồm đất CLN, BHK và không có đất ở, nên việc có thuộc diện được miễn giảm theo điểm c khoản 2 Điều 10 hay không phụ thuộc vào nguồn gốc đất, thời điểm tách thửa và hồ sơ địa chính - cụ thể là thửa đất đó trước đây có phải là đất vườn, ao gắn liền với đất ở hay không. Cơ quan thuế đề nghị người dân liên hệ trực tiếp bộ phận một cửa liên thông hoặc cơ quan quản lý đất đai nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục và xác định chính xác nghĩa vụ tài chính trên cơ sở hồ sơ thực tế.

Một người dân tại Hưng Yên hỏi Bộ Tài chính về việc tính tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) đối với phần diện tích đất lấn, chiếm theo Điều 139 Luật Đất đai năm 2024. Câu hỏi cụ thể là: nếu trước khi đề nghị cấp GCN cho phần đất vi phạm này, người sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất (hoặc đã nhận chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền) ở một thời điểm khác, thì phần diện tích đó có được trừ ra khi tính tiền sử dụng đất phải nộp cho phần đất lấn, chiếm hay không. Trả lời, cơ quan Thuế (Chi cục Thuế Cơ sở 9, tỉnh Hưng Yên) trích dẫn điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 3 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP: đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, nay được cấp GCN vào mục đích đất ở, tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở được tính bằng diện tích đất được cấp GCN trong hạn mức giao đất ở, nhân với giá đất ở theo bảng giá đất, nhân với 30%. Tuy nhiên, cơ quan Thuế không trả lời trực tiếp câu hỏi về việc có được giảm trừ diện tích đã công nhận hoặc đã giao trước đó hay không. Văn bản nêu rõ: cơ quan Thuế chỉ tiếp nhận Phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan quản lý đất đai chuyển sang qua hình thức điện tử liên thông, làm căn cứ ra thông báo nộp tiền; còn việc xác định vị trí, hạn mức và tính hợp pháp của thửa đất - bao gồm việc có trừ diện tích đã công nhận/giao trước đó hay không - không thuộc thẩm quyền cơ quan Thuế. Người hỏi được đề nghị liên hệ trực tiếp cơ quan quản lý đất đai để được hướng dẫn cụ thể. Đối với SME hoặc cá nhân sở hữu đất có nguồn gốc lấn, chiếm hoặc đang làm thủ tục cấp GCN cho phần diện tích vi phạm trước đây, cần lưu ý: số tiền sử dụng đất cuối cùng phụ thuộc vào số liệu do cơ quan đất đai xác định và chuyển sang, không phải do cơ quan Thuế tự tính toán độc lập; nên làm việc trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai để làm rõ việc giảm trừ diện tích trước khi nhận thông báo nộp tiền từ cơ quan Thuế.

Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ năm 2003 đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chứ chưa căn cứ theo các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình). Đến năm 2020, doanh nghiệp điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, nhưng tại thời điểm đó không bị yêu cầu nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Nay doanh nghiệp muốn chuyển nhượng một phần dự án là khu chung cư nên hỏi Bộ Tài chính: liệu trường hợp này có được áp dụng điểm b khoản 3 Điều 2 Thông tư số 76/2014/TT-BTC (không phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết) hay không. Bộ Tài chính không trả lời trực tiếp có hay không mà chỉ liệt kê các căn cứ pháp lý liên quan qua từng thời kỳ: khoản 5 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 123/2017/NĐ-CP), khoản 3 Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC (bổ sung tại Thông tư 10/2018/TT-BTC), điều khoản chuyển tiếp tại Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP), và quy định về trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của UBND cấp tỉnh tại Điều 44, khoản 6 Điều 48 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP). Bộ Tài chính đề nghị doanh nghiệp căn cứ hồ sơ dự án cụ thể, làm việc trực tiếp với cơ quan chức năng của địa phương để được xem xét, xác định đúng quy định trước khi chuyển nhượng. Đây là lưu ý quan trọng cho các chủ đầu tư bất động sản: việc miễn trừ nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch không mặc nhiên áp dụng, mà phải được cơ quan địa phương xác nhận theo hồ sơ từng dự án, đặc biệt trước khi thực hiện chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Cổng thông tin Dự thảo Online của Quốc hội đã đăng tải mục dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), do Chính phủ trình. Theo thông tin được công bố, dự thảo dự kiến được Quốc hội khóa XVI xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 2. Nội dung thu thập được tại nguồn này chỉ gồm tiêu đề và các thông tin thủ tục (cơ quan trình, kỳ họp dự kiến thông qua), chưa có toàn văn hoặc các điều khoản cụ thể của dự thảo. Do đó, chưa thể đánh giá chi tiết những thay đổi cụ thể sẽ ảnh hưởng thế nào đến quyền sử dụng đất, chi phí thuê đất, hay nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua và toàn văn được công bố, đây sẽ là một đạo luật có tác động lớn đến hoạt động đầu tư và sử dụng đất của doanh nghiệp trong nước cũng như nhà đầu tư nước ngoài, cần được theo dõi và cập nhật lại khi có nội dung đầy đủ hơn.

Một người nộp thuế tại Đà Nẵng đã được cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP và Nghị quyết 254/2025/QH15, kết quả cho thấy có khoản tiền nộp thừa cần hoàn trả. Tuy nhiên cán bộ thuế cho biết cổng dịch vụ công hiện chưa có quy trình riêng để nộp hồ sơ hoàn thuế trong trường hợp này, khiến người nộp thuế phải chờ đợi. Trả lời câu hỏi, Thuế khu vực 9 (Đà Nẵng) trích dẫn điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP: nếu hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo thông báo cũ và số tiền sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp, phần chênh lệch sẽ được hoàn trả bằng cách bù trừ vào nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác; nếu không còn nghĩa vụ nào để bù trừ thì được hoàn trả bằng tiền theo quy định pháp luật về ngân sách nhà nước và quản lý thuế. Về thủ tục cụ thể, cơ quan thuế viện dẫn Thông tư 80/2021/TT-BTC (đã sửa đổi bởi Thông tư 94/2025/TT-BTC): người nộp thuế có tiền nộp thừa và không còn nợ thuế thì gửi hồ sơ đề nghị hoàn trả theo mẫu 01/DNXLNT (kèm giấy ủy quyền nếu không trực tiếp thực hiện) đến chính cơ quan thuế đang quản lý khoản thu, không cần chờ chức năng riêng trên cổng dịch vụ công. Đây là hướng dẫn hữu ích cho các hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp nhỏ đang có đất được tính lại tiền sử dụng đất theo quy định chuyển tiếp của Nghị quyết 254/2025/QH15, giúp họ chủ động thực hiện thủ tục hoàn thuế thay vì chờ đợi hệ thống điện tử được cập nhật.

Bộ Tài chính giải đáp cách áp dụng hạn mức giao đất ở tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 khi hộ gia đình đề nghị chuyển 200 m² đất vườn sang đất ở, trong khi thửa đất đã có sẵn 300 m² đất ở. Hạn mức giao đất ở địa phương là 200 m². Hộ hỏi: Có phải trừ 300 m² đất ở hiện có khi xác định diện tích trong hạn mức không? Bộ Tài chính kết luận: Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và khoản 1, 2 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP không quy định việc cộng dồn diện tích đất ở hiện có. Do đó, diện tích 200 m² đất vườn muốn chuyển mục đích được đánh giá độc lập so với hạn mức giao đất ở (200 m²): áp dụng mức thu 30% chênh lệch cho phần trong hạn mức, 50% cho phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức, 100% cho phần vượt hơn 1 lần hạn mức. Quy định này chỉ áp dụng 01 lần cho 01 hộ gia đình, trên 01 thửa đất do hộ lựa chọn.

Cơ quan thuế tỉnh Đồng Tháp hướng dẫn về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích 66m² đất trồng cây lâu năm (CLN) sang đất ở tại đô thị (ODT). Áp dụng điểm c khoản 2 Điều 10 **Nghị quyết 254/2025/QH15** và Điều 6 **Nghị định 50/2026/NĐ-CP**: đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở khi chuyển sang đất ở được hưởng mức thu ưu đãi. Mức thu là: **30%** chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền sử dụng đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; **50%** chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức; **100%** chênh lệch đối với diện tích vượt quá 1 lần hạn mức. Chính sách này chỉ áp dụng **một lần** cho một hộ gia đình/cá nhân, trên **01 thửa đất** do hộ lựa chọn. Hộ gia đình cần nộp đơn đề nghị tại bộ phận một cửa liên thông **trước ngày 01/01/2027** để được áp dụng. Giá đất tính theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Bộ Tài chính hướng dẫn về chính sách miễn tiền sử dụng đất liên quan đến dự án khu tái định cư do doanh nghiệp làm chủ đầu tư để phục vụ bố trí tái định cư, không kinh doanh nhà ở. Theo Luật Đất đai 2024 (khoản 8 Điều 118), giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức sử dụng đất xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư **theo dự án của Nhà nước**. Đối với người bị thu hồi đất, họ nộp tiền sử dụng đất từ nguồn tiền hỗ trợ giải phóng mặt bằng (Điều 111 Luật Đất đai 2024). Các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 18 và 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP). Bộ Tài chính hướng dẫn đơn vị liên hệ Bộ Nông nghiệp và Môi trường để được giải đáp chi tiết về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Bộ Tài chính làm rõ rằng chính sách tính tiền sử dụng đất ưu đãi theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân sử dụng hợp pháp thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở hoặc đất vườn ao gắn liền đất ở. Câu hỏi đặt ra là liệu người nhận thừa kế (kể cả thừa kế thế vị hàng thứ nhất) hoặc được tặng cho từ hàng thừa kế thứ nhất có thuộc đối tượng được hưởng mức thu ưu đãi này không. Bộ Tài chính chỉ dẫn người hỏi căn cứ quy định của pháp luật và hồ sơ cụ thể để thực hiện đúng, không có câu trả lời khẳng định hoặc phủ định trực tiếp trong văn bản này. Đây là vấn đề thực tiễn phát sinh khi Nghị quyết 254 áp dụng: chính sách chỉ tính một lần trên một thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn, và điều kiện thụ hưởng là việc sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật.

Bộ Tài chính hướng dẫn về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (CMCĐ) từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, dựa trên Nghị quyết 245 của Quốc hội và Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Theo quy định, khi tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở: diện tích đất ở đã được công nhận trước đó sẽ được trừ khỏi hạn mức để xác định phần còn trong hạn mức. Áp dụng cho tình huống: thửa đất 667 m² gồm 300 m² đất ở đã công nhận và 367 m² đất trồng cây lâu năm; hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200 m²; nay chuyển mục đích 200 m² đất trồng cây. Vì 300 m² đất ở đã công nhận đã vượt hạn mức 200 m², toàn bộ 200 m² chuyển mục đích sẽ bị tính tiền sử dụng đất theo mức thu ngoài hạn mức (tức 100% giá đất, không được hưởng mức ưu đãi 30%). Cần xác minh cụ thể với Cục Thuế Hải Phòng.

Bộ Tài chính giải thích sự khác biệt về thẩm quyền chấp thuận thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (phi nông nghiệp) giữa Nghị định 239/2025/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP về Luật Đầu tư) và Nghị định 151/2025/NĐ-CP (Luật Đất đai). Theo Nghị định 239/2025, thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh. Nghị định 151/2025 sau đó phân cấp xuống UBND cấp xã/Chủ tịch UBND cấp xã. Tuy nhiên, từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15) đã bãi bỏ Điều 10 Nghị định 151/2025 và quy định lại thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh theo Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Bộ Tài chính khuyến nghị doanh nghiệp liên hệ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để được hướng dẫn cụ thể.

Bộ Tài chính hướng dẫn rằng việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 áp dụng đối với đất ao trong cùng thửa đất ở có nhà ở. Trường hợp thửa đất ao không nằm trong cùng thửa đất ở có nhà ở thì không được hưởng ưu đãi miễn, giảm này. Do đó, gia đình có thửa ao được giao từ năm 1955, không nằm trong cùng thửa đất ở có nhà ở, khi chuyển mục đích sang đất ở sẽ không được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.